موضوع الفتوى:
في شأن مدى جواز أعمال حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر على البيوع الجبرية التي تجريها مصلحة الضرائب لمصانع أو متاجر مدينها المستأجر.

نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
مجلس الدولة رقم التبليغ :
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريــخ : / /
ملف رقم : 7 / 2 / 141
السيد الدكتور/ وزير المالية
تحية طيبة وبعد…
اطلعنا على كتابكم رقم 1333 المؤرخ 12/11/1989 في شأن مدى جواز أعمال حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر على البيوع الجبرية التي تجريها مصلحة الضرائب لمصانع أو متاجر مدينها المستأجر.
وتتلخص وقائع هذا الموضوع في أنه بصدور القرار رقم 136 لسنة 1988 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أصبح واجبا على المستأجر أن يعرض على المالك في حالة قيامه بييع الوحدة المستأجرة أو تنازله عن الانتفاع بها – في الأحول المقررة – شراؤها أو أداء مقابل التنازل عنها فاذا لم يرغب يكون على المستأجر أن يؤدى اليه 50% من القيمة المعروضة عليه. وقد ثار التساؤل حول مدى جواز أعمال هذا الحكم في حالة قيام مصلحة الضرائب بيع تلك الوحدات أو المحال جبرا عن المستأجر استيفاءاً لمستحقاتها الضريبية هل تلتزم بأداء تلك القيمة إلى المالك أم أن ذلك الحكم لايسرى الا على البيوع الاختيارية التي تتم بإرادة المستأجر وحده.
وبعرض هذا الموضوع على إدارة الفتوى لوزارة المالية انتهت بكتابها رقم 639 المؤرخ 30/6/1988 إلى أحقية المالك في الحصول على نسبة ال50% من ثمن بيع المتجر أو المصنع في حالة البيع الجبرى وتشيرون إلى أن هناط رأيا أخر يذهب إلى أن صياغة المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 توحى بقصد سريان الحكم الوارد بها على البيوع الاختيارية دون البيوع الجبرية.
وازاء ما تقدم فقد طلبتم بكتابكم المشار اليه عرض الموضوع على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع.
ونفيد بأن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة في 2/5/1990 فاستعرضت حكم المادة تنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين، وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدي رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز المستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها…….
ومفاد ما تقدم أن المشرع رغبة منه في إصلاح بعض أوجه الخلل التي أصابت العلاقة الإيجارية وإيجادا لنوع من التوازن بين طرفي هذه العلاقة استحدث بمقتضى نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حكما جديدا أقر فيه بأحقية مالك العقار في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى في الحصول على نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بعد خصم قيمة المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة كما بين أيضا كيفية استرداد المالك لذلك الحق بأن أعطي له الحق في الخيار بين استرداد منفعة العين المؤجرة مقابل أن يؤدي إلى المستأجر نصف الثمن المعروض عليه أو الاكتفاء بالحصول على النسبة المقررة له قانونا وفى سبيل تمكين المالك من ممارسة هذا الحق في الخيار أوجب المشرع على المستأجر قبل إجراء أي اتفاق إعلان المالك أولا على يد محضر بالثمن المعروض عليه بحيث إذا رغب المالك في الشراء تعين عليه أن يودع بالمحكمة الجزئية الكائن بدائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين المؤجرة نصف الثمن المعروض على المستأجر وذلك خلال شهر من تاريخ إعلانه فإذا ما انقضى هذا الأجل سقط حقه في ذلك الخيار وكان للمستأجر إجراء البيع لغير المالك على أن يلزم المشتري في هذه الحالة بأن يؤدي إلى المالك مباشرة النسبة المقررة له قانونا.
ومن حيث أن حق المالك في الحصول على نصف بيع المتجر أو المصنع مقابل التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة المؤجرة قد ورد النص عليه صراحة وبصفة عامة مطلقة من أي قيد وأن المشرع استهدف بهذا الحكم رفع الغبن عن مالك العقار وذلك بالسماح له بمشاركة المستأجر في ثمن البيع أو مقابل التنازل في الأحوال التي يسمح له فيها قانونا بأجراء ذلك البيع أو التنازل ومن ثم يسري الحكم المتقدم على جميع حالات بيع متجر أو مصنع المستأجر المسموح بها قانونا سواء تم هذا البيع بإرادة المستأجر ورغبته أو رغما عنه كما هو الشأن في حالات البيع الجبري التي تجريها مصلحة الضرائب فإذا كان لهذه المصلحة أن تبيع بمقتضى السلطة المخولة لها قانونا أموال وممتلكات مدينها المستأجر جبرا عنه بالمزاد العلني استيفاء لمستحقاتها الضريبية فإنه ليس لها أن تستوفى من ذلك البيع أكثر مما لمدينها من حقوق.
وبناء عليه فإنه يحق لمالك العقار الحصول على نصف ثمن بيع المتجر أو المصنع حتى ولو تم هذا البيع جبرا عن المستأجر وبالمزاد العلني غير أنه يتعين في هذه الحالة إخطار المالك بمكان وزمان إجراء هذا البيع حتى يمكنه الاشتراك في المزاد واسترداد منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب ذلك.
ولا ينال مما تقدم أن المشرع قد رسم في المادة 20 المشار إليها إجراءات معينة لحصول المالك على الحق المقرر له. والتي تتمثل في وجوب إعلان المستأجر له على يد محضر بالثمن المعروض عليه والانتظار
للأجل المحدد قانونا حتى يمكنه الخيار بين الشراء أو الاكتفاء بالحصول على النسبة المقررة له ذلك أن هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر للمالك في استئداء نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل إنما هي تتعلق بكيفية استئداء هذا الحق فضلا عن أن هذه الإجراءات ليست مقررة لذاتها وإنما لغرض معين يتمثل في تمكين مالك العقار من استرداد منفعة العين المؤجرة وهو أمر يمكن تحققه حتى في حالة البيع بالمزاد العلني وذلك بأن يتم إخطاره بمكان وزمان هذا البيع والأمر في النهاية مرجعه إرادة المالك وحده فيمكنه إذا ما رغب في استرداد منفعة العين المؤجرة الاشتراك في المزاد أو اقتصر حقه على الحصول على نسبة الـ 50% المقررة له قانونا، هذا فضلا عن أن القول بقصر حكم المادة 20 المشار إليها على حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجر دون حالات البيع الجبري أمر من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون بغرض اغماط حق المالك كما إنه يجعل المستأجر المماطل الذي يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم به أو القول بجوازه.
لــذلــــك
انتهى رأي الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى سريان حكم المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على البيوع الجبرية التي تجريها مصلحة الضرائب لمصانع أو متاجر مدينها المستأجر على أن يتم إخطار مالك العقار بمكان وميعاد إجراء البيع على الوجه السابق بيانه.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام.،،،
تحريرًا في: 13 / 8 /1990
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار/
سمير لبيب مشرقى
نــائـــب رئـيـس مـجـلـس الـدولــة