موضوع الفتوى:
تحمل هيئة الأوقاف المصرية بقيمة ثلث تكاليف ترميم العمارة القبلية و السور المحيط بها و بالعمارة البحرية المؤجرة من الهيئة للأزهر الشريف .
إيجار الأماكن – أعمال الترميم والصيانة – الأصل العام فى العقود جميعها ومن بينها عقد الإيجار
هو خضوعها لمبدأ سلطان الإرادة وأن أحكام القانون المدنى هى الشريعة العامة التى تنظم تلك العقود -استثناء من ذلك سن المشرع بعض التشريعات التى فرضت قيوداً على ذلك الأصل العام من بينها القانونان رقما (49) لسنة 1977 و(136) لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – حدد المشرع بنص خاص بالقانون
رقم (49) لسنة 1977 ولائحته التنفيذية المقصود بأعمال الترميم والصيانة، وقرر بالمادة (9) من القانون رقم (136) لسنة 1981 أن تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من مصاعد بالنسبة للمبانى المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى – وجوب الالتزام بحكم النص ومقتضاه فى حال توافر مقومات عقد الإيجار.

نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
مجلس الدولة رقم التبليغ : 745
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريــخ : 12/12/2007
ملف رقم : 7 / 2 / 263
فضيلة الإمام الأكبر / شيخ الأزهـر
تحية طيبة وبعد،،،
فقد اطلعنا على كتاب فضيلتكم المؤرخ 24/4/2007 ، بشأن طلب الإفادة بالرأى فى مدى إمكانية تحميل هيئة الأوقاف بقيمة الثلث من تكاليف ترميم العمارة القبلية بمساكن المنتزه والسور المحيط بها وبالعمارة البحرية المؤجرة من الهيئة للأزهر الشريف 0
وحاصل الواقعات ــــ حسبما يبين من الأوراق ـــ أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 24/12/1963 إستأجر الأزهر الشريف من هيئة الأوقاف المصرية عمارتين إحداهما بحرية والأخرى قبلية محاطتين بسور خارجى بمساكن المنتزه بالإسكندرية مقابل قيمة ايجارية مقدارها 359,100 جنيه بغرض اسكان طلاب الأزهر المغتربين ، ونظراً لحاجة العمارة القبلية والسور المحيط بالعمارتين للترميم أعدت الإدارة المركزية للشئون الهندسية تقريراً تضمن تقريراً لتكلفة الأعمال المطلوبة للترميم بمبلغ 2500000 جنيه [ إثنين مليون وخمسائة ألف جنيه ] ، وأفادت هيئة الأوقاف بموافقتها على إجراء أعمال الترميم المطلوبة على أن يكون ذلك على نفقة الأزهر [ المستأجر ] دون الرجوع عليها بأية مصاريف أو تكاليف لعملية الترمي ، بيد أنه إزاء تباين الرأى حول تحميل أو عدم تحميل هيئة الأوقاف لقيمة الثلث من تكاليف عملية الترميم طبقاً لحكم المادة (9) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، طلبتم عرض الوضوع على الجمعية العمومية . بالإشاره إلى كتابكم رقم ( بدون) المؤرخ 29/4/2012 فى شأن طلب الرأى فى مدى جواز تحصيل مقابل الإنتفاع
نفيد أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى و التشريع بجلستها المعقودة فى 5 من ديسمبر سنة 2007 م الموافق 25 من ذى القعدة سنة1428هـ ، فإستبان لها أن القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، ينص فى المادة (1) من الباب الأول تحت عنوان [ فى إيجارالأماكن ] على أنه فيما عدا الأراضى الفضاء ، تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأاكن على إختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ، سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة ، مؤجرة من المالك أو من غيره ، وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية والقوانين المعدله له ……. وأن القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، ينص فى المادة (7) على أن إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ، تزاد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية ……. وينص فى المادة (9) على أن تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من مصاعد على الوجه الآتى : 1ـ إذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها فى المادة (7) كافية يتم الترميم والصيانة منها . 2ـ إذا لم تف هذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلى : ـ [أ] بالنسبة للمبانى المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى ……..
واستظهرت الجمعية العمومية ـ مما تقدم ـ أنه ولئن كان الأصل العام فى العقود جميعها ومن بينها عقد الإيجار هو خضوعها لمبدأ سلطان الإرادة ، إذ أنه بتلاقى إرادتى طرفى العقد يصبح مضمونه ملزماً لكل منهما وهو مايعبر عنه بأن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقصه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقررها القانون ، وأن تنفيذ العقد يجب أن يكون طبقاً لما إشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن أحكام القانون المدنى عهى الشريعة العامة التى تنظم تلك العقود ، إلا أن المشرع إستثناء من الأصل العام لاعتبارات قدرها سن بعض التشريعات التى فرضت قيوداً على ذلك الأصل العام من بينها القانونين رقمى 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأماكن الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث حدد المشرع بنص خاص بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية المقصود بأعمال الترميم والصيانة التى من شأنها تأمين سلامة المبنى والحفاظ عليه فى حالة جيدة ، وقرر بالمادة (9) من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من مصاعد بالنسبة للمبانى المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى ، مما مؤداه وجوب الإلتزام بحكم النص ومقتضاه فى حال توافر مقومات عقد الإيجار .
وفى ضوء ما تقدم ، ولما كان الثابت من الأوراق ، أن الأزهر الشريف كان قد إستأجر من هيئة الأوقاف المصرية عمارتين إحداهما بحرية والأخرى قبلية محاطتين بسورخارجى ومكونتين من 118 مسكن بجهة المنتزه بالإسكندرية بغرض اسكان طلاب الأزهر المغتربين بقيمة ايجارية مقدارها 359,100 جنيه [ ثلاثمائة وتسعة وخمسون جنيهاً وعشرة قروش ] شهرياً ، وذلك بموجب عقد إيجار محرر فى 24/12/1963 على أن يكون إبتداء من أول ديسمبر 1963 ، ومن ثم فإن مقومات عقد الإيجار تكون قد إستجمعت فى العلاقة بين هيئة الأوقاف والأزهر الشريف وبالتالى يتحقق مناط تطبيق أحكام قوانين إيجار الأماكن على عقد الايجار الماثل ، وعلى الأخص حكم المادة (9) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما يتعلق بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 ، الأمر الذى يتعين معه تحمل هيئة الأوقاف المصرية بقيمة الثلث من تكاليف العمارة القبلية والسور المحيط بها وبالعمارة البحرية بحسبانها مالكة لهما ويتحمل الأزهر بقيمة الثلثين .

لــذلــــك
انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع إلى تحمل هيئة الأوقاف المصرية بقيمة ثلث تكاليف ترميم العمارة القبلية والسور المحيط بها .
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
تحريرًا في: 12 / 12 /2007
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع
المستشار /
جمال السيد دحروج
النائب الأول لرئيس
مجلس الدولة