إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار : الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار ” .555

الحكم بعدم دستورية م ٢٩ / ٣ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك . مؤداه . امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر المقيمين معه الواردين بالنص لمرة واحدة فقط اعتباراً من ١٥ / ١١ / ٢٠٠٢ .

أن مؤدى قضاء المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم ٧٠ لسنة ١٨ ق دستورية بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين ، بانتهاء إقامة آخرهم بها ، سواء بالوفاة أو الترك ، أنه لا يجوز أن يمتد عقد الإيجار لأقارب المستأجر المقيمين معه الواردين بالنص لأكثر من مرة واحدة اعتباراً من ١٥ / ١١ / ٢٠٠٢ .

حكم – قصور في التسبيب ( ماهيته ) ( إيجارات )555

حكم – قصور في التسبيب ( ماهيته ) ( إيجارات )

- تمسك الخصم بدفاع يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الدعوى وتدليله عليه بأوراق أو مستندات لها دلالة معينة في شأن ثبوت هذا الدفاع أو نفيه يوجب على محكمة الموضوع أن تعرض لتلك الأوراق والمستندات وتقول كلمتها في شأن دلالتها إيجاباً أو سلباً ، وإلا كان حكمها قاصر البيان ، وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر ، كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها

(1) مسئولية – مسئولية تقصيرية (2) دعوى – الطلبات في الدعوى ( تقيد المحكمة بحدود الطلبات في الدعوى555

(1) مسئولية – مسئولية تقصيرية (2) دعوى – الطلبات في الدعوى ( تقيد المحكمة بحدود الطلبات في الدعوى القاعدة - المسئولية سواء كانت عقدية أو تقصيرية لا تقوم إلا بتوفر أركانها الثلاثة من خطأ ثابت في جانب المسئول إلى ضرر واقع في حق المضرور وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث يثبت أن الضرر قد نشأ عن ذلك الخطأ ونتيجة لحدوثه يتعين على محكمة الموضوع أن تتقيد وتلتزم حدود الطلبات في الدعوى، فلا تقضي فيها بما لم يطلبه الخصوم ولا بأكثر مما طلبوه طالما أنه لم يثبت أن الطلبات التي أقيمت الدعوى على أساسها قد عدلت وحسبها أن تقيم قضاءها وفقًا للطلب المطروح عليها بما يكفي لحمله، وكانت العبرة في تكييف الطلبات في الدعوى ليس بحرفية عباراتها أو الألفاظ التي تصاغ بها الطلبات وإنما المقصود بما عناه المدعي أخذًا في الاعتبار ما يطرحه واقعًا وسندًا لها.

1- المسئولية سواء كانت عقدية أو تقصيرية لا تقوم إلا بتوفر أركانها الثلاثة من خطأ ثابت في جانب المسئول إلى ضرر واقع في حق المضرور وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث يثبت أن الضرر قد نشأ عن ذلك الخطأ ونتيجة لحدوثه 2-يتعين على محكمة الموضوع أن تتقيد وتلتزم حدود الطلبات في الدعوى، فلا تقضي فيها بما لم يطلبه الخصوم ولا بأكثر مما طلبوه طالما أنه لم يثبت أن الطلبات التي أقيمت الدعوى على أساسها قد عدلت وحسبها أن تقيم قضاءها وفقًا للطلب المطروح عليها بما يكفي لحمله، وكانت العبرة في تكييف الطلبات في الدعوى ليس بحرفية عباراتها أو الألفاظ التي تصاغ بها الطلبات وإنما المقصود بما عناه المدعي أخذًا في الاعتبار ما يطرحه واقعًا وسندًا لها.

إيجار – مدة عقد الإيجار555

إيجار – مدة عقد الإيجار

النص في المادة 558 من القانون المدني على أن الايجار عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يُمكِّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة ، والنص في المادة 563 من هذا القانون على أنه إذا عُقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عُقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتُبِر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها ... ، يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الايجار واعتبر المدة ركناً فيه ، وأنه إذا عُقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الايجار أو تعذر إثبات المدة المُدعاة أو عُقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد ، كأن رَبط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعيّن اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان ، ولما كان النص في عقد الايجار على أن انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد أخرى مادام المستأجر يقوم بتنفيذ التزاماته ، فإن عقد الايجار يُعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 من القانون المدني واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى المتفق عليها متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة .

إيجار – إمتداد عقد الإيجار بالمساكنة ( شروطه )555

إيجار – إمتداد عقد الإيجار بالمساكنة ( شروطه )

أنه ولئن كانت المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير الأقارب المحددين بالمادة ٢١ من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ المقابلة للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر لها أو وفاته إلا أن ذلك مشروط بأن يثبت حصولها عند بدء الإيجار.

تقادم555

تقادم

التقادم المقترن بالحيازة لا يكسب المتمسك به إلا ما حازه من حقوق عينية فقط دون الحقوق الشخصية وهو ما اصطلح على تسميته بالتقادم المكسب أما التقادم المسقط للحقوق وهو عدم استعمال صاحب الحق له مدة معينة فإنه يسقط الحقوق الشخصية والعينية على سواء - كأصل عام - بانقضاء خمس عشرة سنة طبقاً للمادة 374 من القانون المدني، ويبدأ سريانه من تاريخ زوال المانع وهو تاريخ نشر الحكم بعدم الدستورية، كما أن النصوص المانعة من التقاضي تعتبر من أسباب وقف التقادم في الفترة من تاريخ نفاذها لحين الحكم بعدم دستوريتها لأنها أثرت على إرادة المخاطبين بأحكامها فمنعتهم من المطالبة بحقوقهم رغم انعدامها لأن امتناع تطبيق النصوص لا يمنع من اعتبار أثر وجودها على إرادة المخاطبين بها.

حكم – التناقض في الأحكام555

حكم – التناقض في الأحكام

التناقض الذى يُفسد الأحكام هو ما تتعارض فيه الأسباب وتتهاتر فتتماحى بحيث لا يبقى بعدها ما يمكن حمل الحكم عليه أو يكون واقعاً في أسبابه بحيث لا يمكن معه أن يفهم على أي أساس قضت المحكمة بما قضت به في منطوقه ، وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي تثبت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها في حكمها بناء على تلك العناصر التي تثبت لديها .

إيجارات – التكرار في التأخر في الوفاء بالأجرة – ( قانون)555

إيجارات – التكرار في التأخر في الوفاء بالأجرة – ( قانون)

مفاد نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن التكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء رغم الوفاء بها أثناء نظر الدعوى يكفى لتحققه سبق إقامة دعوى موضوعية أو دعوى مستعجلة بإخلاء العين المؤجرة بعد أن كان يلزم لتحققه في ظل العمل بحكم المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 قبل إلغائها ثبوت التأخير في دعوى موضوعية سابقة بالإخلاء وعدم كفاية الدعوى المستعجلة كدليل على ذلك ، وكان القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه لا تنسحب أحكامه على المراكز القانونية التي نشأت واستقرت قبل العمل به في 31/7/1981 ومن ثم فإن دعوى الطرد المستعجلة التي أقيمت وانتهت قبل العمل بالقانون الأخير لا يتوافر بها حالة التكرار في التأخير أو الامتناع في سداد الأجرة الموجب للإخلاء.

(2) دعاوى- الدعاوى الوقائية – المصلحة في الدعوى555

إيجارات – إمتداد عقد الإيجار دعاوى- الدعاوى الوقائية – المصلحة في الدعوى

2- من المبادئ الدستورية أن التقاضي حق مصون ومكفول للناس كافة ولكل مواطن الالتجاء إلى قاضيه ، ولم يحدد القانون الدعاوى التى يجوز رفعها. إذ توجد دعوى كلما كانت هناك مصلحة قانونية تحتاج إلى الحماية بواسطة القضاء فالأصل العام المسلم به وطبقاً لنص المادة الثالثة من قانون المرافعات هو عدم قبول أى دعوى لا يكون لصاحبها فيها مصلحة قائماً وعاجلة يقرها القانون إعمالاً لمبدأ الاقتصاد في الخصومة على أن المصلحة المحتملة تكفي حيث يراد بالطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الاستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه ، ولذلك تسمي هذه الدعاوى الوقائية ويندرج تحتها دعوى قطع النزاع تلك التي بمقتضاها - وطبقًا لما ورد بالمذكرة التفسيرية لقانون المرافعات السابق - يجوز لمن يريد وقف مسلك تهديدي أن يكلف خصمه الذى يحاول بمزاعمه الإضرار بمركزه المالي أو بسمعته الحضور لإقامة الدليل على صحة زعمه ، فإن عجز حُكِمَ عليه بفساد ما يدعيه وحُرِم من رفع الدعوى فيما بعد ، على أنه يجب ألا تكون هذه المزاعم مجرد تخرصات فارغة ؛ وإلا كانت الدعوى غير مقبولة ، على أن تقدير جدية هذه المزاعم والادعاءات وضررها وما إذا كانت تشكل تعرضًا لحقوق المدعى ومركزه القانوني أم لا ، هو مما يدخل في نطاق السلطة التقديرية لقاضى الموضوع ، إلا أنه يتعين عليه أن يقيم قضاءه في هذا الشأن على أسباب سائغة تكفى لحمله .

(1) إيجارات – إمتداد عقد الإيجار555

إيجارات – إمتداد عقد الإيجار (2) دعاوى- الدعاوى الوقائية – المصلحة في الدعوى

1- النص في المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه وأولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتي الوفاة أو الترك قد جاء مطلقاً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ، ومن ثم فإن هذه القاعدة يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفي أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداءً من المالك أو من امتد العقد قانوناً بعد وفاة المستأجر أو تركه العين ، وأن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية نص المادة 29/3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك قد حدد لسريانه اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 14/11/2002 إعمالاً للرخصة المخولة لها بنص الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها رقم 48 لسنة 1979 مما مؤداه أن جميع العقود التي أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد ونزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً من حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية ، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه ممن سبق أن امتد إليه العقد من الذين تتوافر في حقهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط، بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك وكانت الإقامة التي يترتب عليها مزية الامتداد القانوني بعد وفاة المستأجر أو تركه العين هي الإقامة المستقرة المعتاد مع المستأجر بالعين المؤجرة والتي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه وأن يقيم به إقامة دائمة و مستقرة ولا يعول على مأوى آخر سواه