موضوع الفتوى:

جمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع _ نزاع _ عقد _ ايجار _ انشاءات وتحسينات فى العين المؤجرة .

نص الفتوى:

بسم ا لله الرحمن الرحيم

مجلس الدولة رقم التبليغ : 1016

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريـــــــــخ : 5/ 12 / 1996

ملف رقم : 32 / 2 / 2325

السيد المستشار / محافظ المنوفية

اطلعنا على كتابكم رقم 150 بتاريخ 8 / 11 / 1992 فى شأن النزاع بين المحافظة وبين الهيئة العامة للاصلاح الزراعى { مديرية المنوفية } حول احقية المحافظة فى استئداء قيمة الانشاءات التىىتمت بمعرفتها فى محطتى تسمين الماشية بناحتيى ميت خلف وطبلوها والتى تبلغ قيمتها 600ر52587 جنيه.

وحاصل الوقائع _ حسبما يبين من الأوراق _ ان محافظة المنوفية اصدرت القرار رقم 641 لسنة 1990 بتصفية مشروع تسمين الماشية بناحيتى ميت خلف وطبلوها وتسليم الهيئة العامة للاصلاح الزراعى أرض ومبانى المحطتين بصفتها الجهة المالكة لهما، وتقدير قيمة المنشآت التى اضيفت بمعرفة المحافظة خلال فترة التأجير ومطالبة الهيئة المذكورة بها، وأنه بعد اجراء التصفية للمشروع تم تقدير قيمة المنشآت بمبلغ 600 ر52587 جنيه وتمت مطالبة الهيئة العامة للاصلاح الزراعى بها فانتهت إلى عدم احقية المحافظة استناداً إلى فتوى المستشار القانونى للهيئة وأحكام عقد الايجار المبرم بينها وبين المحافظة فيما يتعلق بمحطة طبلوها والتى تقضى بنوده بتسليم العين بحالتها وبما انشأه المستأجر عليها من تحسينات، وما ورد فى محضر تسليم محطة ميت خلف من ان التعديلات التى يقوم بهاالمستأجر فى العين المؤجرة تكون مملوكة للاصلاح الزراعى، وانه ازاء ذلك فقد رأيتم عرض النزاع على الجمعية العمومية.

ونفيد بأن النزاع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة بتاريخ 20 من نوفمبر سنة 1996 فتبين لها ان القانون المدنى ينص فى المادة ( 147 ) على ان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقررها القانون .. وفى المادة ( 148 ) على أن 1- يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية 2- ولا يقتصر العقد على الزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف والعدالة وفى المادة ( 150 ) على أن 1- اذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على ارادة المتعاقدين. 2- اما اذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفى للألفاظ مع الاستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل وما ينبغى ان يتوافر من أمانه وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجارى فى المعاملات وفى المادة ( 592 ) على ان 1- اذا اوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد فى قيمة العقار التزم المؤجر ان يرد للمستأجر عند انقضاء الايجار ما أنفقه فى هذه التحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك 2- فاذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته كان له ايضا ان يطلب من المستأجر ازالتها وله ان يطلب فوق ذلك تعويضا عن الضرر الذى يصيب العقار من هذه الازالة ان كان للتعويض مقتضى

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أنه بتلاقى ارادتى طرفى العقد يصبح مضمونه ملزماً لكل منهما، وهو ما يعبر عنه بأن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقررها القانون، وان تنفيذ العقد يجب ان يكون طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وانه اذا كانت عبارات العقد واضحة فى الدلالة عن ارادة المتعاقدين فانه يتعين الالتزام بصريح عباراته، فاذا اغمت عبارات العقد فانه يتعين استخلاص الارادى الضمنية للمتعاقدين دون التعويل على المعنى الحرفى للألفاظ مع الاستعانة فى ذلك بطبيعة التعامل محل العقد وضرورة توافر الأمانة والثقة بين الطرفين وما يجرى عليه العرف فى التعامل.

كما استظهرت الجمعية العمومية من النصوص المتقدمة أن المؤجر يلتزم بأداء قيمة المنشآت والغراس والتحسينات التى يدخلها المستأجر على العين المؤجرة عند انقضاء الاعلاقة الايجارية ما لم يكن هناك اتفاق بينهما يقضى بغير ذلك، وانه اذا كانت تلك التحسينات قد احدثها المستأجر بفعله دون علم المؤجر أو بالرغم من معارضته فان له ان يطلب من المستأجر ازالتها، وله ايضا ان يطلب التعويض عن الضرر الذى قد يصيب العقار من هذه الازالة ان كان ثمة مقتضى لذلك.

ومن حيث ان الثابت من الأوراق أنه تم الاتفاق بين محافظتى المنوفية وبين الهيئة العامة للاصلاح الزراعى على تسليم المخزن الكائن بميت خلف مركز شبين الكوم والمملوك للهيئة المذكورة إلى المحافظة مع التزامها بساد الايجار إلى الهيئة، وحرر فى شأن ذلك محضر التسليم المؤرخ 18 / 3 / 1990، والذى تضمن النص صراحة على تعهد المحافظة بعدم اجراء أية تعديلات أو تغييرات فى العين المؤجرة وان تصبح هذه التعديلات مملوكة للاصلاح الزراعى، وعدم جواز مطالبة المحافظة للهيئة يأية مبالغ تنفقها على المخزن لاعداده ليكون صالحاً للتسمين، الأمر الذى يقتضى اعمال ما انصرفت اليه ارادة المتعاقدين صراحة من عدم جواز استئداء المحافظة لقيمة الانشاءات أو التحسينات التى ادخلتها على هذه العين عند ردها إلى الهيئة. ومن حيث ان الثابت من الأوراق كذلك أنه فيما يتعلق بمحطة التسمين بطبلوها مركز شبين الكوم فقد ابرم عقد ايجار بين المحافظة والهيئة لما سمى باسطبل مواشى بجميع منشآته المشار اليها فى العقد _ بتاريخ 1 / 8 / 1970، تضمن النص فى البند ثانيا على ان كل ما ينشئه الطرف الثانى المستأجر من تحسينات فى العين المؤجرة كلصق الورق والدهان وغيرهما يكون على نفقته ويلتزم عند الاخلاء ان يبقيه على حاله وبالنظر ان هذه العين كانت معدة من الأصل لاستخدامها اسطبلا للمواشى فانه اذا ما اضافت اليها المحافظة حال قيام العلاقة الايجارية بعض الانشاءات او التحسينات فانها تدخل فى منطقة النص الوارد فى العقد سالف البيان فتلتزم المحافظة بالابقاء عليها عند رد العين إلى الهيئة مع عدم المطالبة بقيمتها، اذا ان هذه الانشاءات تكون مما يندرج تحت لفظ وغيرها الوارد فى النص المذكور، خاصة وانها لا تعدو حسبما هو ثابت من الأوراق ان تكون تجديداً واستبدالاً لبعض الاخشاب فى الأسقف، واقامة لبعض الجدران اقتضتها اعتبارات تحسين اداء المحطة لأغراض التسمين.

لـــــــــــــذلــــــــــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع إلى عدم احقية محافظة المنوفية فى استئداء قيمة التحسينات التى اضافتها على محطات تسمين الماشية بميت خلف وطبلوها مركز شبين الكوم .

تحريراً فى 4 / 12 / 1996 رئيس الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار / طارق عبد الفتاح سليم البشرى

النائب الأول لرئيس مجلس الدولة