موضوع الفتوى:
إيجار أماكن – تغيير استعمال العين لغير أغراض السكن – شروطه.
المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن – يحق للمؤجر في حالة تغيير استعمال العين لغير أغراض السكن زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة حسب تاريخ إنشاء المبني – يشترط أن يتم تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في 9/9/1977 – نتيجة ذلك: إذا كانت العين مؤجرة ابتداء بقصد استعمالها في غير أغراض السكن فأن نص المادة 23 ينحسر عنها – أساس ذلك: لم يطرأ بعد نشوء العلاقة الإيجارية أي تغيير في الغرض الذي استؤجرت العين من أجله – المشرع وحد في القانون رقم 136 لسنة 1981 معاملته للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن وقرر زيادة الأجرة بنسب محددة ودورية لجميع الماكن المؤجرة لغير أغراض السكن المنشأة حتي 9/9/1977 – إذا كانت العين قد أجرت ابتداء كمسكن ثم تم تغيير استعمالها بعد 9/9/1977 إلي غير أغراض السكن تزاد الأجرة بذات النسب الواردة بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – المشرع أولي رعايته للأنشطة التي لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة علي الأرباح التجارية والصناعية وقرر معاملتها معاملة الأماكن المؤجرة لأغراض السكن إذا كانت مؤجرة لمصريين – الأثر المترتب علي ذلك: لا تسري الزيادة علي الأماكن التي تمارس فيها هذه الأنشطة – مثال: العقد الموقع بين المؤجر وهيئة التأمينات الاجتماعية بقصد استعمال العين كمكتب للتأمينات الاجتماعية – تطبيق
استعرضت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع نص المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتنص على انه في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين بعد تاريخ العمل بهذا القانون وموافقة المالك إلي غير أغراض السكني تزداد الأجرة القانونية بنسبة – 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944، 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 ، 75 % للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ، 50 % للمباني التي يرخص في أقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
كما استعرضت الجمعية نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتنص على انه اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء
واستعرضت المادة 19 من ذات القانون وتنص على انه في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلي غير أغراض السكني تزداد الأجرة القانونية بنسبة:
1- 200% للمباني أول يناير سنة 1944.
2- 100% للمباني منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961.
3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977.
4- 50% للمباني المنشأة والتي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977.
وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها ويشترط الا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبني أو بشاغليه وتلغي المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
كما تبين للجمعية أن المادة 27 من ذات القانون تقضي بان تعامل تطبيق أحكام هذا القانون معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكني الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الإرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى المستأجرين المصريين.
ومفاد ذلك أن المشرع استحدث في القانون رقم 49 لسنة 1977 نص المادة 23 سالفة البيان . وبمقتضاها يحق للمؤجر في حالة تغيير استعمال العين لغير أغراض السكني زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة حسب تاريخ إقامة المبني بيد أن ذلك مشروط بأن يتم تغيير الاستعمال بعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 في 9 من سبتمبر سنة 1977 فإذا كانت العين مؤجرة ابتداء بقصد استعمالها في غير أغراض السكني فان نص المادة 23 ينحسر عنها إذ لا يكون قد طرأ بعد نشوء العلاقة الايجارية أي تغيير في الغرض الذي استؤجرت العين من اجله، ولا يحق للمالك طلب زيادة الأجرة القانونية حتى ولو كانت العين قد أعدت أساسا لأغراض السكني ما دام قد
أجرها ابتداء لغير أغراض السكني.
ولما كان هذا الحكم قد أوجد تفرقة في المعاملة بين الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني قبل العمل بالقانون المذكور وتلك التي يتم فيها التغيير بعد تاريخ العمل به عاد المشرع ووحد في القانون رقم 136 لسنة 1981 معاملته للأماكن المؤجرة لغير السكني وقرر زيادة الأجرة لغير السكنى وقرر زيادة الأجرة بنسب محددة دورية لجميع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني المنشأة حتى سبتمبر سنة 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 وفى حالة ما إذا كانت العين أجرت ابتداء كسكن ثم تم تغيير استعمالها – بعد التاريخ المذكور – إلي غير أغراض السكني قرر المشرع زيادة الأجرة القانونية بذات النسب الواردة في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وقد أولى المشرع رعايته للأنشطة التي لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الإرباح التجارية والصناعية وقرر في المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 معاملة الأماكن المؤجرة لمزاولة هذه الأنشطة معاملة الأماكن المؤجرة لأغراض السكني إذا كانت مؤجرة لمصريين ومن ثم لا تسري الزيادة المنصوص عليها في المادتين 7، 19 من القانون المذكور على الأماكن التي تمارس فيها الأنشطة.
إذ يبين من الأوراق أن البند الأول من العقد الموقع بين الهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية ومالك العقار الذي تشغله منطقة تأمينات الجيزة قد نص على أن استئجار العين قد تم بقصد استعمالها كمكتب للتأمينات الاجتماعية، فان هذه العلاقة الايجارية تكون قد نشأت ابتداء لغير أغراض السكني ومن ثم فلا يحق للمالك المطالبة بزيادة الأجرة في ظل العمل بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977. كما لا يحق المطالبة بالزيادة المنصوص عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 باعتبار أن التأجير لهيئة التأمينات الاجتماعية وهى إحدى الهيئات العامة – ويعامل معاملة التأجير لأغراض السكني ، إذ أن نشاطها لا يدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الإرباح التجارية والصناعية .
لذلك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن :-
1- المقصود بتغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى الموجب لزيادة الأجرة هو التغيير الذى يتم بعد نشؤ العلاقة الإيجارية لغرض السكنى ابتداء .
2- وأنه طبقا للمادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يعامل التأجير لهيئة التأمينات الأجتماعية كمكتب لها معاملة التأجير لأغراض السكنى

نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
مجلس الدولة
رقم التبليغ: بدون
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريــخ: / /

ملف رقم: 7/2/99
السيد ة/ وزيرة الشئون الاجتماعية
تحية طيبة وبعد…
اطلعنا على كتابكم رقم 147 المؤرخ 14/5/1984 بشأن تحديد المقصود من تغيير استعمال العين لغير اغراض السكنى الموجب لزيادة الاجرة القانونية وفقا لحكم المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وحاصل الوقائع ـ حسبما يبين من الأوراق ـ أن مالك العقار المؤجر للهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية لاستغلاله كمكتب لمنطقة تأمينات الجبزة طالب بزيادة الاجرة القانونية بنسبة 50 % لتغيير استخدام العين المؤجرة الى غير اغراض السكنى وفقا لحكم المادة 23 من قانون ايجار الاماكن رقم 49 لسنة 1977 واذ نرى الهيئة عدم احقية المالك فيما يطالب به استنادا الى ان تغيير استعمال العين الموجب لزيادة الاجرة القانونية هو التغيير الذى يتم بعد التأجير ولا ينصرف الى حالات التأجير التى تتم ابتداء فى غير اغراض السكنى لذلك تطلبون الرأى.
ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى و التشريع بجلستها المنعقدة بتاريخ 17/10/1984 فاستعرضت نص المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتنص على انه في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين بعد تاريخ العمل بهذا القانون وموافقة المالك إلي غير أغراض السكني تزداد الأجرة القانونية بنسبة – 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944،

100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 ، 75 % للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ، 50 % للمباني التي يرخص في أقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
كما استعرضت الجمعية نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتنص على انه اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء
واستعرضت المادة 19 من ذات القانون وتنص على انه في جميع الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلي غير أغراض السكني تزداد الأجرة القانونية بنسبة:
1- 200% للمباني أول يناير سنة 1944.
2- 100% للمباني منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961.
3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977.
4- 50% للمباني المنشأة والتي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977.

وفى حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها ويشترط الا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبني أو بشاغليه وتلغي المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
كما تبين للجمعية أن المادة 27 من ذات القانون تقضي بان تعامل تطبيق أحكام هذا القانون معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكني الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الإرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن غير التجارية ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى المستأجرين المصريين.

ومفاد ذلك أن المشرع استحدث في القانون رقم 49 لسنة 1977 نص المادة 23 سالفة البيان . وبمقتضاها يحق للمؤجر في حالة تغيير استعمال العين لغير أغراض السكني زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة حسب تاريخ إقامة المبني بيد أن ذلك مشروط بأن يتم تغيير الاستعمال بعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 في 9 من سبتمبر سنة 1977 فإذا كانت العين مؤجرة ابتداء بقصد استعمالها في غير أغراض السكني فان نص المادة 23 ينحسر عنها إذ لا يكون قد طرأ بعد نشوء العلاقة الايجارية أي تغيير في الغرض الذي استؤجرت العين من اجله، ولا يحق للمالك طلب زيادة الأجرة القانونية حتى ولو كانت العين قد أعدت أساسا لأغراض السكني ما دام قد أجرها ابتداء لغير أغراض السكني.
ولما كان هذا الحكم قد أوجد تفرقة في المعاملة بين الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني قبل العمل بالقانون المذكور وتلك التي يتم فيها التغيير بعد تاريخ العمل به عاد المشرع ووحد في القانون رقم 136 لسنة 1981 معاملته للأماكن المؤجرة لغير السكني وقرر زيادة الأجرة لغير السكنى وقرر زيادة الأجرة بنسب محددة دورية لجميع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني المنشأة حتى سبتمبر سنة 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 وفى حالة ما إذا كانت العين أجرت ابتداء كسكن ثم تم تغيير استعمالها – بعد التاريخ المذكور – إلي غير أغراض السكني قرر المشرع زيادة الأجرة القانونية بذات النسب الواردة في المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وقد أولى المشرع رعايته للأنشطة التي لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الإرباح التجارية والصناعية وقرر في المادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 معاملة الأماكن المؤجرة لمزاولة هذه الأنشطة معاملة الأماكن المؤجرة لأغراض السكني إذا كانت مؤجرة لمصريين ومن ثم لا تسري الزيادة المنصوص عليها في المادتين 7، 19 من القانون المذكور على الأماكن التي تمارس فيها الأنشطة.
إذ يبين من الأوراق أن البند الأول من العقد الموقع بين الهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية ومالك العقار الذي تشغله منطقة تأمينات الجيزة قد نص على أن استئجار العين قد تم بقصد استعمالها كمكتب للتأمينات الاجتماعية، فان هذه العلاقة الايجارية تكون قد نشأت ابتداء لغير أغراض السكني ومن ثم فلا يحق للمالك المطالبة بزيادة الأجرة في ظل العمل بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977. كما لا يحق المطالبة بالزيادة المنصوص عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 باعتبار أن التأجير لهيئة التأمينات الاجتماعية وهى إحدى الهيئات العامة – ويعامل معاملة التأجير لأغراض السكني ، إذ أن نشاطها لا يدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الإرباح التجارية والصناعية .
لذلك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن :-
1- المقصود بتغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى الموجب لزيادة الأجرة هو التغيير الذى يتم بعد نشؤ العلاقة الإيجارية لغرض السكنى ابتداء .
2- وأنه طبقا للمادة 27 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يعامل التأجير لهيئة التأمينات الأجتماعية كمكتب لها معاملة التأجير لأغراض السكنى.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته ،،،
تحريرًا في: 10/11/1984

رئـيس
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار الدكتور/ أحمد يسرى

النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة