موضوع الفتوى:
بشأن النزاع القائم بين محافظة الشرقية والهيئة القومية للتأمين الاجتماعى (صندوق العاملين بالقطاع الحكومى)، بخصوص إلزام الأخيرة بسداد مبلغ مقداره (60762,50) ستون ألفًا وسبعمائة واثنان وستون جنيهًا وخمسون قرشًا، يعادل نسبة (5%) من إجمالي الثمن المنصوص عليه فى العقد المُبرم بينهما بخصوص بيع عدد (8) وحدات إدارية وعدد (3) محال تجارية.

نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
رقم التبليغ:
بتاريــخ: / /2021

ملفى رقمى: 32/2/4857 32/2/4122

السيد اللواء/ رئيس الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي
تحية طيبة، وبعد،
فقد اطلعنا على كتابكم رقم (111) المؤرخ 24/3/2021م، بشأن النزاع القائم بين محافظة الشرقية والهيئة القومية للتأمين الاجتماعى (صندوق العاملين بالقطاع الحكومى)، بخصوص إلزام الأخيرة بسداد مبلغ مقداره (60762,50) ستون ألفًا وسبعمائة واثنان وستون جنيهًا وخمسون قرشًا، يعادل نسبة (5%) من إجمالي الثمن المنصوص عليه فى العقد المُبرم بينهما بخصوص بيع عدد (8) وحدات إدارية وعدد (3) محال تجارية.
كما اطلعنا على كتاب السيدة الدكتورة/ وزير التأمينات والشئون الاجتماعية رقم (21) المؤرخ 23/4/2012م، بشأن طلب صندوق التأمين الاجتماعي للعاملين بالقطاع الحكومي إلزام محافظة الشرقية بتقديم سند ملكية الأرض المُقامة عليها مباني الصندوق، وكافة المستندات اللازمة لإجراء الشهر والتسجيل لهذه المباني أمام مصلحة الشهر العقاري.
وحاصل الوقائع- حسبما يبين من الكتابين سالفى البيان– أن السيد محافظ الشرقية سبق أن عرض على الجمعية العمومية النزاع القائم بين محافظة الشرقية وصندوق العاملين بالقطاع الحكومي بالهيئة القومية للتأمين الاجتماعي، والذى يتلخص في أنه بتاريخ 27/12/2006 تم إبرام عقد بيع ابتدائى بين محافظة الشرقية (طرفًا أول بائعًا) والهيئة القومية للتأمين الاجتماعى صندوق العاملين بالقطاع الحكومى (طرفًا ثانيًا مشتريًا)، وبموجب هذا العقد باع الطرف الأول عدد (8) وحدات إدارية و(3) محال تجارية للطرف الثانى، وذلك بالبرجين رقمى (1) و(2) الكائنين بشارع فاروق– مدينة الزقازيق– بمحافظة الشرقية، وقد تضمن البند السادس
من العقد النص على أن تُحتجز نسبة 5% من إجمالى الثمن، والتى تبلغ (60762,50) ستين ألفًا وسبعمائة واثنين وستين جنيهًا وخمسين قرشًا، على أن يتم الوفاء بها عند تمام التسجيل للمشترى أو مضى عام من تاريخ تسليمه أيهما أبعد، وذلك تطبيقًا لنص المادة (106) من اللائحة التنفيذية لقانون المناقصات والمزايدات الصادر بالقانون رقم (89) لسنة 1998، وقد تم تسليم الوحدات والمحال محل التعاقد بتاريخ 27/12/2006م،
وقد طالبت محافظة الشرقية الهيئة بمكاتبات عديدة بضرورة السير فى إجراءات تسجيل العقد أمام مصلحة الشهر العقارى وسداد قيمة 5% المتبقية من قيمة الثمن المنصوص عليها بالعقد، إلا أن الهيئة ردت على هذه المكاتبات بعدم جواز سداد المبلغ المذكور إلا بعد الانتهاء من إجراءات تسجيل العقد، وبجلستها المعقودة في 11/5/2020م انتهت الجمعية العمومية إلى: إلزام الهيئة القومية للتأمين الاجتماعى بسداد مبلغ مقداره (60762,50) ستون ألفًا وسبعمائة واثنان وستون جنيهًا وخمسون قرشًا إلى محافظة الشرقية، وهو ما يعادل نسبة (5%) المنصوص عليها فى عقد البيع المبرم بينهما…، وذلك على سند من أن البند السادس من العقد أجاز لها حبس (5%) من الثمن إلى حين تسجيل العقد أو مضى عام من تاريخ تسليم العقار أيهما أبعد، وقد امتنعت الهيئة المذكورة عن السير فى إجراءات تسجيل العقد- وهو الالتزام المُلقى على عاتقها قانونًا- ولم تبادر إلى اتخاذ أي إجراء من إجراءات التسجيل رغم مرور أكثر من ثلاثة عشر عامًا على تحرير عقد البيع الابتدائي، وهي مدة جاوزت المدة المعقولة لإتمام التسجيل خاصة أن الأوراق قد أجدبت عن وجود مانع قانوني أو عذر مقبول مانع من إتمامه، ومن ثم تكون الهيئة هي التي امتنعت بإرادتها عن إتمام التسجيل، ومن ثم لا يجوز لها حبس باقي ثمن الشئ المبيع محل عقد البيع المذكور.
وبتاريخ 24/3/2021 طلبت الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي بكتابها سالف البيان إعادة عرض النزاع على الجمعية العمومية، وذلك على سند من القول إنه لدى شروع صندوق العاملين بالقطاع الحكومي في اتخاذ إجراءات الشهر والتسجيل للمباني (الوحدات) محل التعاقد المؤرخ 27/12/2006م أمام مأمورية الشهر العقاري بالزقازيق، تبين استحالة القيام بتلك الإجراءات بسبب عدم تسجيل الأرض المُقامة عليها تلك المباني (الوحدات)، مما حدا بالصندوق إلى رفع الدعوى القضائية رقم (138) لسنة 2008م (مدني– كلي– الزقازيق) مختصمًا محافظ الشرقية بُغية الحكم
بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي– سالف البيان- وبجلسة 16/11/2008م أصدرت المحكمة حكمها بعدم
قبول الدعوى، وتم استئناف هذا الحكم أمام محكمة استئناف المنصورة بموجب الاستئناف رقم (117)
لسنة 52 ق، وبجلسة 16/12/2009م قضت المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف،
وأضافت الهيئة المذكورة أن سبب عدم تمكنها من تسجيل المباني (الوحدات) هو امتناع محافظة الشرقية عن تقديم ما تحت يدها من مستندات لازمة للتسجيل، منها سند ملكية الأرض المقامة عليها المباني (الوحدات)، الأمر الذي يحول دون التسجيل، واختتمت الهيئة كتاب إعادة العرض بطلب إلزام محافظة الشرقية بتقديم سند ملكية الأرض المُقامة عليها مباني الصندوق، وكافة المستندات اللازمة لإجراء الشهر والتسجيل لهذه المباني أمام الشهر العقاري، في مقابل التزامها بدفع نسبة (5%) والبالغ مقدارها (60762,50) ستين ألفًا وسبعمائة واثنين وستين جنيهًا وخمسين قرشًا إلى محافظة الشرقية، المنصوص عليها فى عقد البيع المبرم بينهما،
وإزاء ذلك طلبتم إعادة عرض النزاع على الجمعية العمومية.
ونفيد: أن النزاع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة
في 7 من يوليو عام 2021م الموافق 27 من ذي القعدة عام 1442هـ، فتبين لها أن المادة (418)
من القانون المدني تنص على أن: البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقًّا ماليًّا آخر
فى مقابل ثمن نقدي، وأن المادة (428) منه تنص على أن: يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشترى وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيرًا، وأن المادة (457) منه تنص على أن: 1- يكون الثمن مستحق الوفاء في الوقت الذي يسلّم فيه المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك. 2- فإذا تعرّض أحد للمشتري مستندًا إلى حق سابق على البيع أو آيل
من البائع، أو إذا خيف على المبيع أن يُنزع من يد المشتري، جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد أن يحبس الثمن حتى ينقطع التعرض أو يزول الخطر… ، وأن المادة (462) منه تنص على أن: نفقات عقد البيع ورسوم الدمغة والتسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشتري ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك، وأن المادة (934) منه تنص على أنه: 1- فى المواد العقارية لا تنتقل الملكيــة ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري. 2-…. وأن المادة (9) من القانون رقم (114) لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري تنص على أن: جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية. ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم. ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن…. كما تبين لها أن قانون تنظيم المناقصات والمزايدات الصادر بالقانون رقم (89) لسنة 1998 ينص فى المادة (38) منه على أن: يجوز للجهات التي تسري عليها أحكام هذا القانون التعاقد فيما بينها بطريق الاتفاق المباشر…. وأن المادة (106) من قرار وزير المالية رقم (1367) لسنة 1998 بشأن إصدار اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم المناقصات والمزايدات تنص على أنه: … وفي حالة التعاقد على الشراء تحتجز نسبة تعادل (5%) من الثمن ترد إلى البائع بعد التسجيل أو مضي عام من تاريخ تسليم العقار للجهة الإدارية أيهما أبعد لمواجهة إصلاح أية عيوب قد تظهر خلال هذه المدة.
واستعرضت الجمعية العمومية عقد البيع الابتدائي المبرم بين محافظة الشرقية والهيئة القومية للتأمين الاجتماعي (الصندوق الحكومي)، فتبين لها أن البند الثاني منه ينص على أنه: باع وأسقط وتنازل الطرف الأول (البائع بصفته) بكافة الضمانات الفعلية والقانونية إلى الطرف الثاني (المشترى بصفته) والقابل لذلك عدد ثماني وحدات إدارية فى البرجين رقمي (1، 2) المذكورين بالتمهيد السابق… وكذلك ثلاثة محال أرقام
(15، 16، 17) بالدور الأرضي بالبرج رقم (1)…، وأن البند الرابع منه ينص على أنه: تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي وقدره مبلغ (1266555) مليون ومائتين وستة وستين ألفًا وخمسمائة وخمسة وخمسين جنيهًا…، وينص البند السادس منه على أنه: دفع الطرف الثاني (المشترى) إلى الطرف الأول (البائع) مبلغًا وقدره (962742,5) تسعمائة واثنان وستون ألفًا وسبعمائة واثنان وأربعون جنيهًا وخمسون قرشًا من إجمالى قيمة ثمن الوحدات والمحال والذى يمثل نسبة 75% من إجمالى قيمة ثمن الوحدات والمحال… وكما دفع مبلغًا وقدره (243050) مائتان وثلاثة وأربعون ألفًا وخمسون جنيهًا والتي تمثل نسبة الـ 20% الباقية من ثمن البيع…
على أن تُحتجز نسبة الـ 5% الباقية من إجمالى ثمن البيع والتي تمثل مبلغًا وقدره (60762,5) ستون ألفًا وسبعمائة واثنان وستون جنيهًا وخمسون قرشًا عند تمام التسجيل ونقل الملكية للطرف الثاني (المشترى) أو مضى عام من تاريخ تسليم العقار من الجهة الإدارية (الطرف الأول) أيهما أبعد وذلك تطبيقًا لنص المادة (106) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 89 لسنة 1998 والصادرة بقرار وزير المالية رقم (1367) لسنة 1998 …، وأن البند السابع منه ينص على أنه: تم تسليم الوحدات والمحال محل التعاقد عن طريق لجنة مشتركة بين طرفي التعاقد وحُرر محضر بالاستلام مؤرخ فى يوم الأربعاء الموافق 27/12/2006، وأن البند العاشر منه ينص على أن: يقوم الطرف الأول بتقديم كافة ما لديه من مستندات لتسجيل هذا العقد لدى الجهات المختصة وقت طلب الطرف الثاني على أن تكون نفقات التسجيل على الطرف الثاني.
واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم- حسبما استقر عليه إفتاؤها– أن المشرع استن أصلا عامًّا
فى القانون المدني مقتضاه أن العقد يتم بتعبير كل من المتعاقدين عن إرادته بقصد إحداث أثر قانوني معين
هو إنشاء الالتزام شريطة توافق الإرادتين. وأن ملكية العقارات لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم إلا بإتمام التسجيل، وعلى الرغم من ذلك فإن ثمة استقرارًا فى كل من القضاء والإفتاء والفقه على أن عقد بيع العقار غير المسجل لا يزال بيعا منتجا لجميع آثار البيع عدا نقل الملكية بالفعل، فاشتراط المشرع تسجيل التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره
أو زواله، لم يغير من طبيعة عقد البيع ليتحول إلى عقد شكلي، فيبقى مع هذا الشرط عقدًا رضائيًّا لم يشترط القانون لانعقاده شكلا خاصا، فهو ينعقد بمجرد تراضى طرفيه، ويترتب على ذلك أن عقد البيع غير المسجل ينشئ جميع التزامات البائع، فيلتزم بموجبه بنقل الملكية إلى المشترى– والتي لا تنتقل فعلا إلا بالتسجيل على نحو
ما تقدم– وبتسليم المبيع وبضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية، كما ينشئ عقد البيع غير المسجل جميع التزامات المشترى، فيلتزم بأن يدفع الثمن والمصروفات وأن يتسلم المبيع، وإذا أوفى البائع بالتزامه بالتسليم وصار العقار المبيع فى حيازة المشترى، فله أن ينتفع به بجميع أوجه الانتفاع، فعقد البيع غير المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالشيء المبيع عدا نقل الملكية بالفعل.
واستعرضت الجمعية العمومية ما جرى به قضاء محكمة النقض من أن مفاد نصي المادتين رقمي
( 428) و(462) من القانون المدني أنه إذا لم يتفق المتعاقدان على تعيين من يقوم منهما باتخاذ إجراءات التسجيل ويتحمل الرسوم المستحقة عليه ونفقاته، فإن الأصل هو التزام المشتري بالقيام بجميع إجراءات تسجيل العقد بما فيها إعداد العقد النهائي ومباشرة إجراءات المساحة وغير ذلك من الإجراءات اللازمة للتسجيل وتحصيل رسومه ومصروفاته، ويلتزم البائع بما هو ضروري لتيسير نقل الحق المبيع إلى المشترى كتقديم المستندات اللازمة لإتمام إجراءات التسجيل والكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق عسيرًا
أو مستحيلا، وأن المشرع بموجب الفقرة الثانية من المادة (457) من القانون ذاته أجاز للمشترى الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع الشيء المبيع من تحت يده، فمجرد قيام هذا السبب لدى المشتري يخول له الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يتهدده، وعلم المشتري وقت الشراء بالسبب الذي يخشى معه نزع المبيع من تحت يده لا يكفى بذاته للدلالة على نزوله عن هذا الحق؛ لأنه قد يكون محيطًا بالخطر الذي يتهدده، ويكون في ذات الوقت معتمدًا على البائع لدفع هذا الخطر قبل استحقاق الباقي في ذمته من الثمن، وأنه لا يجوز للدائن أن يستعمل الحق في الحبس
إذا كان هو البادئ في عدم تنفيذ التزامه، فيمتنع على المشتري استعمال الحق في حبس الثمن ما دام لم يقم من جانبه بما هو ملزم به قانونًا وبحكم العقد (كالتزامه باتخاذ إجراءات تسجيل العقد)، إذ لا يصح في هذه الحالة اعتبار البائع مقصرًا في الوفاء بالتزاماته قبله.
واستبان للجمعية العمومية أن حق المشترى فى حبس الثمن أو جزء منه، ليس إلا تطبيقًا للدفع بعدم التنفيذ، وللحق في الحبس بوجه عام، فالتزام المشتري بدفع الثمن للبائع يقابله التزام البائع بنقل ملكية هادئة نافعة للمشتري، فإذا وُجدت أسباب جدية يُخشى معها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه، كأن يَخشى المشتري تعرض الغير فلا تخلص له الملكية الهادئة أو يكتشف عيبًا في المبيع فلا تخلص له الملكية النافعة، كان له أن يوقف تنفيذ التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه، وهذا الحق فى الحبس يسقط بأحد أمرين: الأول: إذا زال سببه، فانقطع التعرض بنزول المتعرض عما يدعيه، أو زوال الخطر. الثاني: إذا قدم البائع للمشتري كفالة شخصية أو عينية تضمن له ما عسى أن يترتب على ضمان التعرض والاستحقاق أو على ضمان العيب من تعويض، ويتعين أن يكون حبس المشترى للثمن قائمًا على أسباب جدية، وأنه إذا مضى وقت كافٍ لتملك المشترى الشيء المبيع بالتقادم ولم يخش التعرض، فليس له أن يحبس الثمن.
وترتيبًا على ما تقدم، ولما كان الثابت من الأوراق أنه بتاريخ 27/12/2006 تم إبرام عقد بيع ابتدائي بين محافظة الشرقية (طرفًا أول بائعًا) والهيئة القومية للتأمين الاجتماعي صندوق العاملين بالقطاع الحكومي (طرفًا ثانيًا مشتريًا)، وبموجب هذا العقد باع الطرف الأول عدد (8) وحدات إدارية و(3) محال تجارية للطرف الثاني، وذلك بالبرجين رقمي (1) و(2) الكائنين بشارع فاروق– مدينة الزقازيق– بمحافظة الشرقية، وقد نُص في البند السادس من العقد على أن تُحتجز نسبة 5% من إجمالى ثمن البيع لدى الطرف الثاني، والبالغ مقدارها (60762,5) ستين ألفًا وسبعمائة واثنين وستين جنيهًا وخمسين قرشًا، يتم دفعها عند تمام التسجيل ونقل الملكية للطرف الثاني (المشترى) أو مضى عام من تاريخ تسليم العقار أيهما أبعد، ولما كان هذا العقد من العقود الملزمة للجانبين، والتي تُنشئ بين طرفيها التزامات متقابلة، إذ تلتزم محافظة الشرقية بوصفها الطرف البائع بكل ما هو ضروري لتيسير نقل الحق المبيع إلى الطرف المشترى (كتقديم المستندات اللازمة لإتمام إجراءات التسجيل، والكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق عسيرًا أو مستحيلا)، كما تلتزم الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي (صندوق العاملين بالقطاع الحكومي) بوصفها الطرف المشتري بدفع الثمن، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل وشهر الشيء المبيع أمام مصلحة الشهر العقاري، وكان الثابت من مطالعة ما ورد فى كتاب إعادة عرض النزاع من أسباب وأسانيد، أن الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي (صندوق العاملين بالقطاع الحكومي)
قد أقرت بأنها ملتزمة بدفع نسبة (5%) من إجمالى ثمن البيع البالغ مقدارها (60762,5) ستين ألفًا وسبعمائة واثنين وستين جنيهًا وخمسين قرشًا، وذلك حال قيام محافظة الشرقية بتقديم ما تحت يدها من مستندات لازمة لاتخاذ إجراءات شهر وتسجيل المباني (الوحدات) محل التعاقد سالف البيان أمام مصلحة الشهر العقاري، كما ثبت من استقراء كتاب محافظ الشرقية رقم (795) المؤرخ 5/5/2021م أن كافة المستندات التي تمكن الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي (صندوق العاملين بالقطاع الحكومي) من تسجيل التعاقد المبرم بينهما موجودة طرف المحافظة، وأنها على أتم الاستعداد لتقديمها عند طلبها من قِبل مصلحة الشهر العقاري، ومن بين هذه المستندات سند ملكية الأرض المقامة عليها المباني (الوحدات) المباعة، وهو ما خلصت معه الجمعية العمومية إلى أن طرفي النزاع قد اتفقا على كلمة سواء بينهما، مما يتعين معه إلزام محافظة الشرقية بتقديم كافة المستندات اللازمة لإتمام عملية شهر تسجيل العقد سالف الذكر، وبالأخص سند ملكية الأرض المقامة عليها المباني (الوحدات) محل البيع، على أن يكون هذا السند مسجلا لدى مصلحة الشهر العقاري، وإذا تم ذلك تلتزم الهيئة القومية للتأمين (صندوق العاملين بالقطاع الحكومى) بالإسراع في اتخاذ إجراءات شهر وتسجيل العقد المذكور أمام مصلحة الشهر العقاري، وسداد نسبة (5%) من إجمالى ثمن البيع، بواقع مبلغ مقداره (60762,5) ستون ألفًا وسبعمائة واثنان وستون جنيهًا وخمسون قرشًا إلى محافظة الشرقية.
لـــذلــــك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى: إلزام محافظة الشرقية بتقديم كافة المستندات التي تمكن الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي (صندوق العاملين بالقطاع الحكومي)
من شهر وتسجيل المباني (الوحدات) محل عقد البيع المبرم بينهما بتاريخ 27/12/2006م،
وإذا تم ذلك تلتزم الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي بالإسراع في اتخاذ إجراءات شهر وتسجيل العقد المذكور أمام مصلحة الشهر العقاري، وسداد نسبة (5%) المنصوص عليها فى البند السادس من العقد المذكور، والبالغ مقدارها (60762,50) ستين ألفًا وسبعمائة واثنين وستين جنيهًا وخمسين قرشًا إلى محافظة الشرقية، وذلك على النحو المبين بالأسباب.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
تحريرًا في: / /2021
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار/
يسرى هاشم سليمان الشيخ
النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة