موضوع الفتوى:
بيع وإيجار أماكن – تمليك المساكن الشعبية والاقتصادية – الملتزم لتحمل فوائد قروض إنشاء هذه الوحدات.
المادة 725 من قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 49 لسنه 1977 – قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنه 1980 بشأن قواعد وشروط تمليك المساكن الشعبية والاقتصادية والمتوسطة – لم يتطرق القرار المذكور إلى تحديد الملتزم بتحمل أقساط وفوائد القروض التي تحصل عليها المحافظات لتمويل بناء تلك النوعية من المساكن ومن ثم فهى تندرج بطبيعة الحال ضمن العناصر اللازمة لحساب تكلفة بناء هذه المساكن والتي يتحمل بها المشترون وذلك على خلاف الوضع بالنسبة لمساكن الإيواء حيث نص القرار المذكور صراحة على أن القروض وفوائدها التي استخدمت في بناء تلك المساكن يتحمل بها صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي – تطبيق

تنص المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن تملك المساكن الشعبية والاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون, نظير أجرة تقل عن الأجرة القانونية, إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة وذلك وفقا للقواعد والشروط والأوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء. كما تنص المادة الثانية من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 وتعديلاته بشأن تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها أو تقيمها المحافظات, على أنه……… ثانيا: بالنسبة لوحدات المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها أو تقيمها المحافظات ويتم شغلها بعد 9/9/1977, يكون تمليكها طبقا للقواعد والشروط والأوضاع الموضحة بالملحق رقم (2) المرافق لهذا القرار. وقد جاء بالملحق رقم (2) من هذا القرار ما يلي:
أولا: نسب التوزيع:………… يتم تمليك المساكن الاقتصادية التي تقيمها المحافظات على أساس تكلفة المباني بدون الأرض…….. وتقسط القيمة على 30 سنة بدون فوائد…. خامسا: حالات التأخير في السداد وأحكام أخرى:
– في حالة تأخر المشتري عن سداد أي قسط في المواعيد المحددة له, تسري على الأقساط المتأخرة سدادها فوائد تأخير بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق إلى تاريخ السداد….
– يتضمن عقد البيع نصا يقضي بأن يحظر التصرف بالبيع أو التنازل أو تغيير التخصيص للوحدات المباعة إلا بعد موافقة المحافظة… وفى حالة الحصول على الموافقة على التصرف بالبيع أو التنازل أو تغيير التخصيص تسدد كامل الأقساط المتبقية بالإضافة إلى فوائد القروض عن رأس المال لمدة التقسيط.
– تؤول حصيلة البيع ومقابل الانتفاع بمساكن الإيواء إلى صندوق تمويل مشرعات الإسكان الاقتصادي على أن يتحمل الصندوق بقية أقساط القروض والفوائد التي استخدمت في بناء هذه الوحدات… واستظهرت الجمعية مما تقدم أن المشرع في المادة 72 من قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 49 لسنة 1977, ناط برئيس مجلس الوزراء وضع قواعد وشروط تمليك المساكن الشعبية والاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات, إلى مستأجريها وذلك بالنسبة للوحدات التي تم شغلها قبل العمل بهذا القانون في 9/9/1977. وتنفيذا لهذا التفويض صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1980 وتناول قواعد تمليك المساكن المشار إليها التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 9/9/1977, وتلك التي أقامتها أو تقيمها وتشغل بعد هذا التاريخ.
وبالنسبة لقواعد تمليك الوحدات السكنية الاقتصادية التي تشغل بعد 9/9/1977 – حسبما جاء بالجدول الثاني المرفق بالقرار المذكور – فإنها تقضي بأن تقوم المحافظات ببيع تلك الوحدات على أساس تكلفة المباني بدون الأرض, وتقسيط القيمة على ثلاثين عاما بدون فوائد. فإذا ما تأخر المشتري عن سداد أي قسط في المواعيد المحددة له, تسري على الأقساط المتأخر سدادها فوائد تأخير بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق إلى تاريخ السداد. وإذ لم يتطرق هذا القرار إلى أقساط وفوائد القروض التي تحصل عليها المحافظات لتمويل بناء تلك النوعية من المساكن ومن ثم فهي تندرج بطبيعة الحال ضمن العناصر اللازمة لحساب تكلفة بناء هذه المساكن والتي يتحمل بها المشترون – وذلك على خلاف الوضع بالنسبة لمساكن الإيواء حيث نص القرار المذكور صراحة على أن القروض وفوائدها التي استخدمت في بناء تلك المساكن يتحمل بها صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي.
ولا يحاج في هذا الصدد بعدم مشروعية قرار رئيس الوزراء سالف الذكر فيما تضمنه من تحديد لقواعد تمليك المساكن التي تقيمها المحافظات وتشغل بعد تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه, لتجاوز القرار حدود التفويض المقرر في هذا القانون, وبالتالي فيتعين استبعاد أقساط القروض وفوائدها المستخدمة في بناء المساكن الاقتصادية من تكلفة البناء, ذلك أنه أيا ما كان الرأي في مشروعية القرار المذكور, والتزامه حدود التفويض, فالثابت أن أحكامه لم تتعرض لهذه الأقساط أو فوائدها.
لذلك
انتهى رأي الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن أقساط القروض وفوائدها التي حصلت عليها محافظة بنى سويف لبناء وحدات سكنية اقتصادية وتم شغلها بعد 9/9/1977 يتحمل بها المشترون لتلك الوحدات

نص الفتوى:

بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
رقم التبليغ:
بتاريــخ: / /

ملف رقم: 7/2/128
السيد اللواء/ محافظ بنى سويف
تحية طيبة وبعد…
اطلعنا على كتابكم 2717 بتاريخ 31/7/1988 الى السيد الاستاذ المستشاررئيس مجلس الدولة بشأن جواز اضافة أقساط وفوائد القروض التى حصلت عليها المحافظة لاقامة وحدات سكنية اقتصادية تم شغلها بعد 9/9/1977 ، الى التكلفة الفعلية يلتزم بها المشترون لتلك الوحدات ، وذلك فى ضوء قرار رئيس مجلس الوزارة رقم 110 لسنة 1978.
ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة بتاريخ 4/1/1989 فاستعرضت المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التى تنص على أن تملك المساكن الشعبية والاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون, نظير أجرة تقل عن الأجرة القانونية, إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة وذلك وفقا للقواعد والشروط والأوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء. كما تنص المادة الثانية من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 وتعديلاته بشأن تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها أو تقيمها المحافظات, على أنه……… ثانيا: بالنسبة لوحدات المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها أو تقيمها المحافظات التى تنص ويتم شغلها بعد 9/9/1977, يكون تمليكها طبقا للقواعد والشروط والأوضاع الموضحة بالملحق رقم (2) المرافق لهذا القرار. وقد جاء بالملحق رقم (2) من هذا القرار ما يلي:
أولا: نسب التوزيع:………… يتم تمليك المساكن الاقتصادية التي تقيمها المحافظات على أساس تكلفة المباني بدون الأرض…….. وتقسط القيمة على 30 سنة بدون فوائد…. خامسا: حالات التأخير في السداد وأحكام أخرى:
– في حالة تأخر المشتري عن سداد أي قسط في المواعيد المحددة له, تسري على الأقساط المتأخرة سدادها فوائد تأخير بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق إلى تاريخ السداد….
– يتضمن عقد البيع نصا يقضي بأن يحظر التصرف بالبيع أو التنازل أو تغيير التخصيص للوحدات المباعة إلا بعد موافقة المحافظة… وفى حالة الحصول على الموافقة على التصرف بالبيع أو التنازل أو تغيير التخصيص تسدد كامل الأقساط المتبقية بالإضافة إلى فوائد القروض عن رأس المال لمدة التقسيط.
– تؤول حصيلة البيع ومقابل الانتفاع بمساكن الإيواء إلى صندوق تمويل مشرعات الإسكان الاقتصادي على أن يتحمل الصندوق بقية أقساط القروض والفوائد التي استخدمت في بناء هذه الوحدات… واستظهرت الجمعية مما تقدم أن المشرع في المادة 72 من قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 49 لسنة 1977, ناط برئيس مجلس الوزراء وضع قواعد وشروط تمليك المساكن الشعبية والاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات, إلى مستأجريها وذلك بالنسبة للوحدات التي تم شغلها قبل العمل بهذا القانون في 9/9/1977. وتنفيذا لهذا التفويض صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1980 وتناول قواعد تمليك المساكن المشار إليها التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 9/9/1977, وتلك التي أقامتها أو تقيمها وتشغل بعد هذا التاريخ.
وبالنسبة لقواعد تمليك الوحدات السكنية الاقتصادية التي تشغل بعد 9/9/1977 – حسبما جاء بالجدول الثاني المرفق بالقرار المذكور – فإنها تقضي بأن تقوم المحافظات ببيع تلك الوحدات على أساس تكلفة المباني بدون الأرض, وتقسيط القيمة على ثلاثين عاما بدون فوائد. فإذا ما تأخر المشتري عن سداد أي قسط في المواعيد المحددة له, تسري على الأقساط المتأخر سدادها فوائد تأخير بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق إلى تاريخ السداد. وإذ لم يتطرق هذا القرار إلى أقساط وفوائد القروض التي تحصل عليها المحافظات لتمويل بناء تلك النوعية من المساكن ومن ثم فهي تندرج بطبيعة الحال ضمن العناصر اللازمة لحساب تكلفة بناء هذه المساكن والتي يتحمل بها المشترون – وذلك على خلاف الوضع بالنسبة لمساكن الإيواء حيث نص القرار المذكور صراحة على أن القروض وفوائدها التي استخدمت في بناء تلك المساكن يتحمل بها صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي.
ولا يحاج في هذا الصدد بعدم مشروعية قرار رئيس الوزراء سالف الذكر فيما تضمنه من تحديد لقواعد تمليك المساكن التي تقيمها المحافظات وتشغل بعد تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه, لتجاوز القرار حدود التفويض المقرر في هذا القانون, وبالتالي فيتعين استبعاد أقساط القروض وفوائدها المستخدمة في بناء المساكن الاقتصادية من تكلفة البناء, ذلك أنه أيا ما كان الرأي في مشروعية القرار المذكور, والتزامه حدود التفويض, فالثابت أن أحكامه لم تتعرض لهذه الأقساط أو فوائدها.
لـذلــــك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن أقساط القروض وفوائدها التي حصلت عليها محافظة بنى سويف لبناء وحدات سكنية اقتصادية وتم شغلها بعد 9/9/1977 يتحمل بها المشترون لتلك الوحدات والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
تحريرًا في: / /1989
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار/
سمير لبيب مشرقى
النــائـــب الأول لرئـيـس مـجـلـس الـدولــة