موضوع الفتوى:

إيجار اماكن _ خضوع إيجار الأماكن لاحكام القانون المدنى _ العودة إلى مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة وفقاً لاحكام القانون المدنى _ لا يجوز لوزير الاسكان إستحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرى .

نص الفتوى:

بسم الله الرحمن الرحيم

مجلس الدولة رقم التبليغ :

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريــــــــــخ : / / 1998

ملف رقم : 7 / 2 / 192

السيد الدكتور / وزير الإسكان

اطلعنا على كتاب وكيل الوزارة للإسكان الموجه إلى إدارة الفتوى لوزارة الإسكان رقم 498 بتاريخ 27 / 9 / 1997 بشأن مدى جواز إصدار قرارات بمد سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرى فى ظل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها.

وحاصل الوقائع – حسبما يبين من الأوراق – أن عدداً من المقيمين ببعض قرى محافظات سوهاج وبنى سويف والجيزة تقدموا بشكاوى يلتمسون فيها اصدار قرارات بمد سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على تلك القرى، فقام رئيس الإدارة المركزية لشئون مكتب وزير الإسكان باستطلاع رأى إدارة الفتوى المختصة حول مشروعية إصدار مثل هذه القرارات فى ظل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996المشار اليه وانتهت إدارة الفتوى بفتواها رقم 565 بتاريخ 6 / 7 / 1996 إلى أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 لايجوز للوزير المختص بالاسكان إخضاع أية قرية لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977، وباعادة عرض الموضوع على إدارة الفتوى انتهت بتاريخ 2 / 3 / 1997 إلى تأييد فتواها السابقة. ونظراً لورود شكاوى عديدة من المستأجرين لأماكن بالقرى التى لاتسرى عليها أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يتضررون فيها من مسلك الملاك تجاههم، طلب وكيل الوزارة للإسكان بموجب كتابه المشار اليه من إدارة الفتوى إعادة دراسة الموضوع حرصاً على إستقرار العلاقات الإيجارية بين الملاك والمستأجرين فى تلك القرى ، فقامت إدارة الفتوى بعرض الموضوع على اللجنة الثانية من لجان قسم الفتوى بمجلس الدولة التى قررت بجلستها المنعقدة فى 20/12/1997 إحالته إلى الجمعية العمومية للأهمية والعمومية .

ونفيد ان الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة فى فى 4 من مارس سنة 1998 فتبين لها أن المادة { 1 } من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجـير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على أنه فيما عدا الأراضى الفضاء، تسرى أحكــام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على إختلاف أنواعها المعدة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض، سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة، مؤجرة من المالك أو غيره، وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى والقوانين المعدلة له .

ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى، بناء على إقتراح المجلس المحلى للمحافظة، وذلك على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى المشار اليه، ولا يكون لهذا القرار أثرعلى الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره. وأن القانون رقم { 4 } لسة 1996 ينص فى المادة الأولى على أن لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التى إنتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب ودون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون .وفى المادة الثانية على أن تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو فى شأن إستغلالها أو التصرف فيها وفى المادة الثالثة على أن يلغى كل نص من أى قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .

وإستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أنه وإن كان الأصل العام فى العقود جميعها، ومن بينها عقد الإيجار، هو خضوعهالمبدأ سلطان الإرادة وأن العقد شريعة المتعاقدين، وأن أحكام القانون المدنى هى الشريعة العامة التى تتنظم تلك العقود، إلا أن المشرع إستثناءً من هذا الأصل العام لأعتبارات قدرها سن بعض التشريعات التى فرضت قيوداً على هذا الأصل العام من بينها القانون رقم 49 لسنة 1877 المشار اليه والذى نص فى المادة { 1 } على سريان أحكام الباب الأول منه المتعلقة بإيجار الأماكن على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناً، وأجازت الفقرة الثانية من ذات المادة مد سريان تلك الأحكام كلها أو بعضها على القرى بقرار من وزير الإسكان. ثم عاد المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996 المنوه عنه إلى الأصل العام بنص صريح يقرر عــدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها أو التى إنتهت أو تنتهى عقود إيجارها، وسريان أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير تلك الأماكن وإستغلالها أو التصرف فيها .

ولاحظت الجمعية العمومية أن أحكام إيجار الأماكن الواردة فى الباب الأول من القانون رقم 49 لسنـة 1977 تعتبر إستثناءً من الأصل العام الذى يفيد خضوع إيجار الأماكن لأحكام القانون المدنى، وأن هذا الإستثناء، على نحو ما ورد بالمادة ( 1 ) من ذلك القانون، يشتمل على أصل نصت عليه الفقرة الأولى من تلك المادة يقضى بتطبيق أحكامه على الأماكن المؤجرة فى المدن، كما يشتمل على فرع تناولته الفقرة الثانية من ذات المادة يجيز مد نطاق سريان بعض هذه الأحكام أو كلها على القرى بقرار من وزير الإسكان، وأنه بصدور القانون رقم ( 4 ) لسنة 1996 وإخراج الأماكن التى لم يسبق تأجيرها بالمدن من نطاق سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يكون قد سقط أصل الإستثناء، الأمر الذى يترتب عليه بحكم اللزوم المنطقى القول بسقوط فرع الإستثناء الذى يجيز مد نطاق سريانه بقرار من وزير الإسكان على القرى وذلك إعمالاً للقاعدة الأصولية التى تقضى بأنه إذا سقط الأصل سقط الفرع، ومن ثم فإن القرى التى لم يصدر قرار من وزير الإسكان بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه عليها قبل العمل بالقانون رقم ( 4 ) لسنة 1996 تظل على الأصل العام من خضوع الأماكن فيها لأحكام القانون المدنى، ويمتنع فى ظل العمل بأحكام هذا القانون على وزير الإسكان إستحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول المشار اليه على تلك القرى بعد أن أصبحت تلك الأحكام ذاتها غير سارية على العلاقات الإيجارية المستحدثة فى المدن. والقول بخلاف ذلك يؤدى إلى نتيجة غير مقبولة إذ يترتب عليه إخراج العلاقات الإيجارية التى تنشأ فى المدن من النظام الإستثنائى الذى كان مقرراً لها أصلاً ويردها إلى أحكام القانون المدنى، فى الوقت الذى يجيز فيه إخضاع القرى لهذا النظام الإستثنائى الذى لم يكن مقرراً لها أصلاً ولم تخضع له من قبل، ويخرجها من نطاق أحكام القانون المدنى الذى يسرى على إيجار الأماكن بها، وهو ما يتناقض مع ما قصد اليه المشرع فى القانون رقم ( 4 ) لسنة 1996 من العودة إلى مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة وفقاً لأحكام القانون المدنى.

والحاصل أن المادة الأولى من القانون رقم ( 4 ) لسنة 1996 نصت على عدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها … والمقصود من هذه العبارة حسبما تستظهر الجمعية العمومية معناها هو عدم سريان أحكام هذا القانون على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها طبقاً لأحكامه مما سبق تأجيره مستظلاً بأحكام القانون المدنى خاضعاً لسلطان الإرادة لشريعة العقد يبقى

على حاله من عدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 عليه ولو كان هذا التأجــــــــــــــــــــير سابقاً على صدور القانون رقم ( 4 ) لسنة 1996 .

لـــــــــــــذلــــــــــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع إلى أنه فى ظل العمل بالقانون رقم{4} لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها، لايجوز لوزير الإسكان استحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977على القرى.

تحريراً فى 25 / 3 / 1998 رئيس الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار / طارق عبد الفتاح سليم البشرى

النائب الأول لرئيس مجلس الدولة