موضوع الفتوى:

عقد – عقد مدنى – عقد الإيجار – عقد إيجار أرض فضاء بين الشركة العامة لمنتجات الخزف والصينى وشركة النصر لصناع الزجاج والبللور التابعتين للشركة القابضة للتعدين والحراريات وبين مجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة – فسخ العقد – مدى جواز فسخ عقد الإيجار .

المواد (558 ، 562 ، 563 ) من القانون المدنى .

المادة (1) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر .

المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .

الأصل أن عقد الإيجار عقد رضائى يتم باتفاق طرفيه وينعقد للمدة المتفق عليها لقاء أجر معلوم وينتهى بانقضاء هذه المدة – إبرام عقد الإيجار دون تحديد مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثباتها يعتبر الإيجار منفذاً للفترة المعينة لدفع الأجرة – نتيجة ذلك : ينتهى العقد بانقضاء هذه الفترة – شرط ذلك : إذا طلب أحد طرفيه وقام بتنبيه الطرف الآخر بالإخلاء فى المواعيد المحددة قانوناً – استثناء من ذلك : فرض المشرع امتداداً قانونياً مدة الإيجار إذا ورد على غير الأراضى الفضاء وفى الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض فيما عدا الأماكن المفروشة – تطبيق .

نص الفتوى:

بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

مجلس الدولة رقم التبليغ :

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريــــــخ : / / 1996

ملف رقم : 47 / 2 / 404

السيد الدكتور/ وزير قطاع الاعمال العام

والدولة للتنمية الادارية وشئون البيئة

اطلعنا على كتاب الشركة القابضة للتعدين والحراريات رقم 139 المؤرخ 1/2/1993 فى شأن مدى جواز فسخ عقد ايجار أرض فضاء مساحتها 18ط/18ف المبرم فى 23/2/1988 بين الشركة العامة لمنتجات الخزف والصينى وشركة النصر لصناعة الزجاج والبللور التابعتين لها ومجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة.

حاصل الوقائع ـ حسبما يبين من الأوراق ـ أنه صدر قرار محافظ القليوبية رقم 3 لسنة 1970 بالاستيلاء المؤقت على مساحة 9س/11ط/64ف لاقامة مدينة سكنية للعاملين بمدينة شبرا الخيمة حيث قامت شركة النصر للزجاج والبللور والشركة العامة لمنتجات الخزف والصينى بشراء هذه المساحة بقيمة اجمالية قدرها 161177.962 جنيها وتم تسجيلها وقسمتها بموجب عقد قسمة مشهرة برقم 155 لسنة 84 بنها. وبناء عليه شرع الجهاز التنفيذى لمشروعات مدينة شبرا الخيمة فى البناء عليها وتخصيص العمارات ـ توطئه لتأجيرها للعاملين لديها. ثم صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 539 لسنة 1972 بتشكيل مجلس للخدمات بمنطقة شبرا الخيمة آلت اليه اختصاصات الجهاز التنفيذى المشار اليه الذى استمر فى تنفيذ خطة الاسكان وتمويلها من حصيلة 15% من أرباح العاملين المجنبة للخدمات الاجتماعية و الاسكان. بيد أن الشركتين المذكورتين اعترضنا على استمرار عمليات البناء على الارض المملوكة لهما لرغبتها فى بناء اسكان متميز لعمالهما. وبتاريخ 23/2/1988 اتفقت الشركتان على تأجير مساحة 18ط/1/ف كأرض فضاء من مساحة الارض المملوكة لهما لمجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة بقيمة ايجارية قدرها 187.25 للفدان، كما تضمن الاتفاق تنظيم باقى مساحة الارض التى اقيم عليها اسكان صناعى ومرافق والقيمة

الايجارية لها. وبتاريخ 4/4/1994 تقدمت الشركة العامة لمنتجات الخزف والصينى بمذكرة لمحافظة

القليوبية ضمنتها انه ولئن سبق أن ابرمت ايجار قطعة ارض فضاء مساحتها 76/7ف لمجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة الا أن العقد افتقد أركانه القانونية لكون المجلس المذكور لا يتمتع بالشخصية الاعتبارية وفقاً لقرار انشائه بما لا يستطيع معه ةأن يجرى تصرفاً قان ونياً بذاته، كما أنه أضحى دون موارد مالية بصدور قانون شركات قطاع الاعمال العام رقم 203 لسنة 1991 الذى أعفى شركات قطاع الاعمال العام من تجنب 15% أرباح العاملين للخدمات الاجتماعية والاسكان الامر الذى لن يمكنه من تنفيذ خططه فى هذا الشأن.

كما قامت الشركة باخطار رئيس مجلس مدينة شبرا الخيمة بعزمها على بيع جزء من الارض المملوكة لها فى مزاد علنى. كذلك تقدمت شركة النصر لصناعة الزجاج والبللور بمذكرة لمحافظة القليوبية انتهت الى طلب مساعدتها فى بيع 4س/ ـ ط/17ف لتوفير السيولة المالية للشركة واصلاح هيكلها المالى. بيد أن محافظة القليوبية اعترضت على طلبى الشركتين المذكورتين بالتصرف ف الارض المملوكة لهما بسند من أنها مؤجرة لها ومخصصة لمنفعة عامة للاسكان الصناعى بما لا يسوغ تغيير تخصيصها. فضلاً عن أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله أو الغاؤه الا بموافقة الطرفين. ومن ثم طلبت الشركة القابضة الى ادارة الفتوى لوزارات الصناعة والثروة المعدنية والبترول والكهرباء ابداء الرأى فى الموضوع التى احالته الى اللجنة الثالثة من لجان الفتوى التى قررت بجلستها المنعقدة بتاريخ 6 من فبراير سنة 1995 احالته الى الجمعية العمومية لما آنسته فيه من أهمية.

ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة فى 3 من يناير سنة 1996فتبين لها أن المادة (558) من القانون المدنى تنص على أن ايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم وان المادة (563) تنص على انه اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة، اعتبر الايجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الاجر، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين اذا هو نية على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتية بيانها………..

كما تبين للجمعية العمومية أن المادة (1) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على انه فيما عدا الاراضى الفضاء تســرى

ملف رقم : 47 / 2 / 404

أحكام هذا الباب على الاماكن واجزاء الاماكن على اختلاف انواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من

الاغراض سواء كانت مفروضة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا…. وأن المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شـأن

يعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تن على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية : …. ولا تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة.

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أن الاصل عقد الايجار عقد رضائى يتم باتفاق طرفقه وينعقد للمدة المتفق عليها لقاء أجر معلوم وينتهى بانقضاء هذه المدة . بيد أنه اذا أبرم عقد الايجار دون تحديد لمدة أو عقد لمدة معينة أو تعذر اثباتها اعتبر الايجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الاجرة بحيث ينتهى العقد بانضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد طرفيه اذا نبه على الطرف الاخر بالاخلاء فى المواعيد الواردة بالمادة (563) من القانون المدنى، الا أن المشرع خرج على هذا الاصل وفرض امتداداً قانونياً لمدة الايجار اذا ورد على غير الاراضى الفضاء وفى الاماكن على اختلاف انواعها المعدة للسكن أو لغير ذلك من الاغراض فيما عدا الاماكن المفروشة.

ولما كان ذلك وكان الاتفاق المبرم فى 23/2/1988 بين الشركة العامة للخزف والصينى وشركة النصر للزجاج والبللور وبين مجلس خدمات المدينة موضوعه تأجير 18ط/18ف كأرض فضاء لذلك فانه يخضع فى انهائه للقراعد العامة المقررة فى القانون المدنى والتى من بينها حكم المادة (562) التى قضت بأنه اذا كان عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاه، اعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الاجرة، وبنتهى بافقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين اذا هو نبه على المتاعقد الاخر فى المواعيد الواردة بها. ومن ثم يغدو لكل من الشركة العامة لمنتجات الخزف والصينى وشركة النصر لصناعة الزجاج والبللور التابعتين للشركة القابضة للتعدين والحراريات الحق فى انهاء الاتفاق المبرم بينها و بين مجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة فى خصوص قطعة الارض الفضاء المشار اليها فى ضوء ما ورد من أحكام فى القانون المدنى، ودون المحاجة بأن العقد ابرم بين الشركتين المذكورتين ومجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة الذى لا يتمتع بشخصية اعتبارية بموجب قرار رئيس الجمهورية رقم 539 لسنة 1973. ذلك أن العقد المشار اليه قد وافق عليه مجلس ادارة شركة النصر للزجاج والبللور فى 20/3/1988، كما وافق عليه مجلس ادارة الشركة العامة للخزف والصينى فى 26/3/1988 وتم عرضه على مجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة الذى يرأسه محافظ القليوبية فأمره الامر الذى يقتضى حمله على الصحة وذلك بانفاذ احكامه.

لــذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع إلى صحة عقد ايجار الارض الفضاء المبرم فى 23/2/1988 بين الشركة العامة لنتجات الخزف والصينى وشركة النصر لصناعة الزجاج والبللور ومجلس خدمات مدينة شبرا الخيمة. وجواز انهائه وفقاً للاحكام الواردة بالقانون المدنى.

تحريرًا في: / /1996

رئـــيس

الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع

السيد المستشار/

طارق عبدالفتاح سليم البشرى

النائب الأول لرئيس مجلس الدولة