موضوع الفتوى:

إيجار أماكن عقد إيجار فنادق – أجرة إضافية .

مفاد نص العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن المشرع حدد الحالات التى يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان المؤجر له أو جزء منه مفروشاً ويستحق المالك فيها أجرة إضافية له مدة التأجير مفروشاً طبقا لنسب معينة – يخرج عن هذه الحالات حالة النص صراحة فى عقد الإيجار على تأجير المكان بداءة بقصد استغلاله فى أعمال الفندقة أو البنسيونات – مؤدى ذلك : عدم استحقاق المالك فى هذه الحالة أجرة إضافية من واقعة تأجير المكان لنزلاء الفندق أو البنسيون باعتبار أنه لم يستحدث ميزة إضافية للمستأجر يلتزم مقابلها بأداء إضافة إلى الإيجار

نص الفتوى:

بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

مجلس الدولة

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

رقم التبليغ: 603

بتاريــخ: 25/5/1980

ملف رقم: 37/2/215

السيد / وزير الإسكان

تحية طيبة وبعد…

اطلعنا على كتابكم رقم 577 المؤرخ 28/3/1979 بشان مدى سريان أحكام تأجير الوحدات السكنية المفروشة على الفنادق والبنسيونات ومدى استحقاق المؤجر الأصلي أجره إضافية طبقاً لحكم المادة (45) من القانون رقم 49 لسنة 1977.

وحاصل الوقائع – حسبما يبين من كتابكم والأوراق المرفقة به، أنه لدى عرض هذا الموضوع على إدارة الفتوى لوزارة الإسكان رات بفتواها رقم 822 المؤرخة 26/6/1978 خضوع الفنادق والبنسيونات القائمة بوحدات سكنية مستأجرة لأحكام استحقاق الأجرة الإضافية للمالك قبل المستأجر وفقاً لنص المادة (45) من قانون تأجير الأماكن رقم 49 لسنة 1977، ونظراً لأن إدارة الفتوى لوزارة الثقافة والإعلام كانت قد أثبتت في فتواها رقم 526 المؤرخة 12/7/1978 إلى رأى مخالفة مؤداها أن استئجار المكان بغرض استعماله فندقا أو بنسيونا لا يعتبر من الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء منه مفروشاً بوصفة عملاً تجارياً، ومن ثم لا يستحق المالك أجره إضافية من واقعة تأجير المكان لنزلاء البنسيون أو الفندق – للك فإنكم تطلبون الرأي.

ونفيد بأن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة في 2/4/1980 فتبين لها إن المادة ( 40 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على انه: لا يجوز للمستأجر في غير المصايف والمشاتي المحددة وفقا لأحكام هذا القانون أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا إلا في الحالات الآتية:

( أ ) إذا أقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة.

( ب ) إذا كان مزاولا لمهنة حرة أو حرفة غير مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة وأجر جزءا من المكان المؤجر له لهذا الغرض إلى من يمارس مهنة أو حرفة ولو كانت مغايرة لمهنته أو حرفته.

( ج ) إذا أجر المكان المؤجر له كله أو جزءا منه للطلاب الذين يدرسون في غير المدن التي تقيم فيها أسرهم.

( د ) التأجير للعمال في مناطق تجمعاتهم وكذا التأجير للعاملين بمختلف أجهزة الدولة والحكم المحلي والقطاع العام وذلك في المدن التي يعينون بها أو ينقلون إليها.

) هـ ) في الحالات والشروط المبينة بالبندين ( أ و ب ) من المادة السابقة, وفي جميع الأحوال يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر بتأجيره مفروشا على شقة واحدة في نفس المدينة، ولا يفيد من حكم هذه المادة سوى مستأجري وحدات الأماكن الخالية . وإن المادة ( 45 ) من ذات القانون تنص على أنه في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتي:

وفي حالة تأجير المكان المفروش جزئيا يستحق المالك نصف النسب الموضحة في هذه المادة .

ومفاد ذلك أن المشرع حدد الحالات التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان المؤجر له أو جزء منه مفروشا، وهي حالات تنصرف إلى الأماكن التي تؤجر للاستعمال الشخصي بغرض السكنى أو مزاولة مهنة أو حرفة، واعتبر التصريح للمستأجر بتأجير المكان مفروشا من الباطن تقريرا لميزة إضافية له لم تكن واردة في عقد الإيجار, فقرر في مقابلها استحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا طبقا لنسب معينة, وعلى ذلك فإنه يخرج عن هذه الحالات حالة النص صراحة في عقد الإيجار على تأجير المكان بداءة بقصد استغلاله في أعمال الفندقة أو البنسيونات, فلا يستحق المالك عنها زيادة في الأجرة عن تلك المحددة في العقد باعتبار أنه لم تستحدث ميزة إضافية للمستأجر يلتزم في مقابلها باداء إضافة إلى الإيجار, وبالطبع فإن هذه الحالة الأخيرة تختلف عن حالة استئجار المكان لغرض آخر ثم تغيير الاستعمال إلى بنسيون أو فندق, حيث يحق للمؤجر أن يطلب إبطال العقد لتغيير الغرض منه دون موافقته فضلا عن استحقاقه للأجرة الإضافية إن كان لها مقتض.

وفضلا عن ذلك فإنه في حين أن قانون الإيجارات تضمن قواعد قصد بها أساسا الحد من الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بغرض الاستعمال الشخصي أن يؤجر المكان مفروشا من باطنه, ونظم حالة تأجير المكان المفروش جزئيا فلم يقرر للمالك حقا إلا في نصف الأجرة الإضافية, الأمر الذي تحول دون تطبيقه في مجال الاستغلال الفندقي صعوبات عملية, فإن النشاط الفندقي إنما يخضع في مزاولته لقواعد خاصة مغايرة تنظم جميع جوانبه كما أن الخدمة التي تقدم للنزيل في الفنادق والبنسيونات تعد عنصرا أساسيا في الاستغلال, مما استتبع خضوع مقابلها لقواعد خاصة تتولى بمقتضاها الجهات القائمة على شئون السياحة تحديد مقابل الإقامة بالفندق بحسب نوع ودرجة المكان المستغل, وهي قواعد لم يعرفها قانون الإيجارات الذي لم يتدخل في تحديد قيمة إيجار المكان مفروشا.

لـذلــــك

انتهى رأي الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن استئجار المكان بغرض استغلاله بنسيونا أو فندقا لا يعتبر من الأحوال التي يستحق المالك فيها أجرة إضافية عن واقعة تأجير المكان لنزلاء البنسيون أو الفندق بالتطبيق لحكم المادة ( 45 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في:19/5/1980

رئـيس

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار /

يوسف إبراهيم الشناوي

نائب رئيس مـجـلـس الـدولــة