موضوع الفتوى:

إيجار الأماكن _ خضوع ايجار الأماكن لأحكام القانون المدنى _ الوحدات التى سبق تأجيرها قبل صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 تظل العقود المبرمة فى شأنها مستظلة بأحكام القانون الذى أبرمت فى ظله _ عدم جواز استحداث قرارات من وزير الاسكان بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلى القرى التى انشئت فى ظل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 .

نص الفتوى:

بسم الله الرحمن الرحيم

مجلس الدولة رقم التبليغ :

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بتاريــــــــــخ : / / 2001

ملف رقم : 7 / 2 / 192

السيد الدكتور/ وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية

تحية طيبة وبعد

فقد اطلعنا على كتابكم رقم 1167 فى 13/8/2000 فى شأن طلب الإفادة بالرأى فى مدى جواز إصدار قرارات بمد سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على القرى التى أنشئت فى ظل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها) والتى كانت جزءا من قرى أو مدن مجاورة خضعت لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف البيان.

وحاصل وقائع الموضوع ــ حسبما يبين من الأوراق ــ أن الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع انتهت بجلستها المنعقدة فى 4 من مارس سنة 1998 إلى أنه فى ظل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها) لايجوز لوزير الإسكان استحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرى. وأنه ورد اليكم كتاب السيد محافظ الاسماعيلية رقم 730 فى 22/4/2000 بطلب إصدار قرارات للقرى التى أنشئت حديثا ولم يصدر لها قرارات بسريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 عليها طبقاً للمادة الأولى منه، مشيرا إلى أن هذه القرى أنشئت بهدف تنمية وتطوير ما بها من خدمات وأنها كانت جزءا من قرى أو مدن مجاورة لهــا كان المواطنون فيها يخضعون لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 لصدور قرارات بسريانه على قراهم أو مدنهم الأصلية بيد أنه بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 استغل ملاك الوحدات السكنية بالقرى المنشأة حديثا عدم صدور قرارات بسريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على هذه القرى وقاموا برفع دعاوى قضائية لطرد المستأجرين بالرغم من أن عقودهم سابقة على صدور القانون رقم 4 لسنة 1996، الأمر الذى حدا بكم إلى طلب عرض الموضوع على الجمعية العمومية.

ونفيد أن الموضوع عرض على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة فى 3 من يناير سنة 2001م الموافق 8 من شوال سنة 1421هـ فتبين لها أن المادة {1} من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على أنه فيما عدا الأراضى الفضاء، تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض، سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة، مؤجرة من المالك أو غيره، وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى والقوانين المعدلة له. ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير مد نطاق سريان أحكامه كلها أوبعضهاعلىالقرى بناء على اقتراح المجلس المحلى للمحافظة، وذلك على المناطق السكنية التى لاينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى المشار إليه، ولايكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره. وأن القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنىعلىالأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها ينص فى المادة الأولى على أن لاتسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها، ولاعلى الأماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب ودون أن يكـــــون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون . وفى المادة الثانية على أن تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها . وفى المادة الثالثة على أن يلغى كل نص من أى قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .

واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم وعلى ما جرى به افتاؤها بجلسة 4/3/1998 أنه وإن كان الأصل العام فى العقود جميعها، ومن بينها عقد الإيجار، هو خضوعها لمبدأ سلطان الإرادة وأن العقد شريعة المتعاقدين. وأن أحكام القانون المدنى هى الشريعة العامة التى تنظم تلك العقود، إلا أن المشرع استثناء من هذه الأصل لاعتبارات قدرها سن بعض التشريعات التى فرضت قيودا على هذا الأصل العام من بينها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والذى نص فى المادة {1} على سريان أحكام الباب الأول منه المتعلقة بايجار الأماكن على عواصم المحافظات والبلاد المعتبره مدنا، وأجازت الفقرة الثانية من ذات المادة مد سريان تلك الأحكام كلها أو بعضها على القرى بقرار من وزير الاسكان، ثم عاد المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996 المنوه عنه إلى الأصل العام بنص صريح يقرر عدم سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها أو التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها لها. وسريان أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير تلك الأماكن واستغلالها أو التصرف فيها. وقد لاحظت الجمعية العمومية أن أحكام إيجار الأماكن الواردة فى الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 تعتبر استثناء من الأصل العام الذى يفيد خضوع إيجار الأماكن لأحكام القانون المدنى، وأن هذا الاستثناء على نحو ما ورد بالمادة{1} من ذلك القانون يشتمل على أصل نصت عليه الفقرة الأولى من تلك المادة يقضى بتطبيق أحكامه على الأماكن المؤجرة فى المدن، كما يشتمل على فرع تناولته الفقرة الثانية من ذات المادة يجيز مد نطاق سريان بعض هذه الأحكام أو كلها على القرى بقرار من وزير الاسكان، وأنه بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وإخراج الأماكن التى لم يسبق تأجيرها بالمدن من نطاق سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يكون قد سقط أصل الاستثناء، الأمر الذى يترتب عليه بحكم اللزوم المنطقى القول بسقوط فرع الاستثناء الذى يجيز مد نطاق سريانه بقرار من وزير الاسكان على القـــــــرى وذلك إعمالا للقاعدة الأصولية التى تقضى بأنه إذا سقط الأصل سقط الفرع، ومن ثم فإن القرى التى لم يصدر قرار من وزير الإسكان بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه عليها قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 تظل على الأصل العام من خضوع الأماكن فيها لأحكام القانون المدنى، ويمتنع فى ظل العمل بأحكام هذا القانون على وزير الإسكان استحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول المشار إليه على تلك القرى بعد أن أصبحت تلك الأحكام ذاتها غير سارية على العلاقات الإيجارية المستحدثه فى المدن. والقول بخلاف ذلك يؤدى إلى نتيجة غير مقبولة إذ يترتب عليه إخراج العلاقات الإيجارية التى تنشأ فى المدن من النظام الاستثنائى الذى كان مقررا لها أصلا وردها إلى أحكام القانون المدنى، فى الوقت الذى يجيز فيه إخضاع القرى لهذا النظام الاستثنائى الذى لم يكن مقررا لها أصلا ولم تخضع له من قبل ويخرجها من نطاق أحكام القانون المدنى الذى يسرى على ايجارالأماكن بها، وهو ما يتناقض مع ما قصد إليه المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996 من العودة إلى مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإدارة وفقا لأحكام القانون المدنى.

ولاحظت الجمعية العمومية أنه فيما يتعلق بالقرى التى أنشئت فى ظل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسننة 1996 فإنه يشملها الافتاء السابق فيما يتعلق بالأماكن التى لم يسبق تأجيرها أو تلك التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها بحيث لم يعد لوزير الإسكان مكنة استحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 عليها، ولاشأن لذلك بالوحدات التى سبق تأجيرها فى هذه القرى إبان كونها جزءاً من قرى أو مدن أخرى فهذه الوحدات تظل العقود المبرمة فى شأنها مستظلة بأحكام القانون الذى أبرمت فى ظل العمل به، فمتى كانت خاضعة لأحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 بموجب قرارات صدرت من وزير الإسكان قبل صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 فإنها تظل على حالها دون أن يغير من ذلك صيرورتها ضمن قرى أنشئت من خلال انسلاخها عن القرى الأصلية التى كانت جزءا منها أو المدن التى كانت تضمها بعدما صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 وتحولها إلى قرى جديدة، وليس من شأن ذلك جواز استحداث قرارات من وزير الإسكان فى شأنها فى ضوء ما سلف بيانه بالافتاء المتقـــدم، سيما وأن الغاية التى تستهدفها هذه القرارات من قبيل تأكيد ما هو مؤكد أو بيان أمر لا لبس فيه من تمتع مستأجرى الوحدات المشار إليها بالميزة المقررة قانونا لهم بصرف النظر عن القرى التى تضم وحداتهم، بمعنى أن تظل العقود السابق ابرامها فى هذه القرى مستظلة بأحكام القانون الذى ابرمت فى ظله.

لذلــــــــــــــــــــك

إنتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع إلى أنه لايجوز لوزير الإسكان استحداث قرارات بمد نطاق سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرى التى أنشئت فى ظل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 على التفصيل المتقدم.

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته.

تحريراً فى / 1 / 2001