موضوع الفتوى:
إيجار مساكن – تخفيض الأجرة – المادة 2 من القانون 7 لسنة 1965 – مناط أعمال حكمها أن تكون ثمة أجرة متفق عليها بين المالك والمستأجر قبل أن يتم تقدير القيمة الإيجارية بواسطة لجان التقدير طبقا للقانون 46 لسنة 1963.

نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
مجلس الدولة
الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع
رقم التبليغ: 960
بتاريــخ: 11/10/1965

ملف رقم: 14/2/21

السيد محافظ السويس
تحية طيبة وبعد…
اطلعنا على الكتاب رقم 10071 المؤرخ في 5 من يوليو سنة 1965 في شأن مدى سريان أحكام القانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيض إيجار الأماكن، على المساكن التي أنشأتها محافظة السويس لذوى الدخل المحدود.
وحاصل الوقائع أن محافظة السويس أنشأت –في ظل نفاذ أحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 – مساكن لذوى الدخل المحدود، وقد قامت لجنة تقدير الإيجارات – المشكلة طبقا لهذا القانون – بتقدير قيمتها الإيجارية، ونظرا إلى ارتفاع هذه القيمة الإيجارية، رأت المحافظة تخفيضها، ووافق مجلس المحافظة على ذلك بجلسته المنعقدة في 18 من سبتمبر سنة 1962، ثم قامت المحافظة بتأجير المساكن المذكورة بالقيمة الإيجارية المخفضة، ومن ذلك صدر القانون رقم 7 لسنة 1965، الذى قضى بتخفيض الإيجار بمقدار 35% من القيمة الإيجارية المتعاقد عليها.
وتستطلعون الرأي في مدى خضوع القيمة الإيجارية للمساكن المشار إليها- والتي تم التعاقد عليها – للتخفيض المقرر بالقانون رقم 7 لسنة 1965.
وردا على ذلك ننهى إلى سيادتكم أن هذا الموضوع عرض على الجمعية العمومية للقسم الاستشاري للفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة في 22 من سبتمبر سنة 1965، فرأت أن المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 تنص على أن تخفض بقيمة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها طبقا لأحكام هذا القانون تقديرا غير قابل للطعن فيه، وتعتبر الأجرة المخفضة طبقا للفقرة السابقة تحديدا نهائيا غير قابل للطعن فيه للقيمة الإيجارية، ويسرى بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار، وبالنسبة للأماكن التي يكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديرا غير قابل للطعن فيه، تعدل هذه القيمة على أساس الأجرة المخفضة طبقا لحكم هذه المادة أو طبقا للتقدير الذى تم وفقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل، وذلك اعتبارا من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965.
ويبين من نص المادة سالفة الذكر أن تخفيض الأجرة بمقدار النسبة المشار إليها، إنما ينصب – وفقا لصريح هذا النص – على الأجور المتعاقد عليها للأماكن التي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962، ومن ثم فإن مناط أعمال حكم المادة المذكورة، أن تكون ثمة أجرة متفق عليها في عقد الإيجار بين المالك والمستأجر، قبل أن يتم تقدير القيمة الإيجارية للمكان المؤجر، بمعاملة لجان التقدير المنصوص عليها في القانون رقم 46 لسنة 1962- ومؤدى ذلك أنه إذا لم تكن هناك أجرة متفق عليها، ثم قدرت القيمة الإيجارية للماكن المؤجر ومعاملة لجان التقدير المشار إليها مباشرة قبل صدور القانون رقم 7 لسنة 1965، قائمة لا يكون ثمة مجال لأعمال حكم المادة الثانية من هذا القانون الأخير، ولا تعتبر القيمة الإيجارية المقدرة في هذه الحالة أجرة اتفاقية متعاقدا عليها، في مفهوم حكم المادة المذكورة، ولا يسرى في شأنها التخفيض المنصوص عليه في هذه المادة.
وقد أكد هذا المعنى التفسير التشريعي رقم 8 لسنة 1965 الصادر من اللجنة العليا لتفسير أحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 – استئنائيا إلى هذا القانون وإلى القانون رقم 7 لسنة 1965- إذ نص في مادته الأولى على أنه إذا اتفق المالك والمستأجر على تحديد أجره ا لوحدة المؤجرة طبقا لما تقرره لجنة القدير، فإن ليكون هناك أجرة اتفاقية متعاقد عليها، وتستمر لجان التقدير في تقدير الأجرة طبقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه، وغذا كان المكان قد حددت أجرته لجنة التقدير ولم يصبح قرارها نهائيا لتستمر مجالس المراجعة في نظر الطعون، أما إذا كانت قرارات لجان التقدير بالنسبة إلى هذه الأماكن نهائية فيعتبر تقديرها هو الأجرة النهائية المتعاقد عليها، على أنه إذا دفع المستأجر بصفة مستمرة مبلغا شهريا ولو تحت الحساب فإنه يعتر بمثابة القيمة الإيجارية التعاقدية من وقت إبرام العقد.
فقد انتهى هذا التفسير التشريعى إلى عدم اعتبار القيمة الإيجارية التي قد رتبها لجان التقدير، أجرة اتفاقية متعاقدا عليها، حتى ولو اتفق المالك والمستأجر على تحديد أجرة الوحدة المؤجرة لما تقرره لجنة التقدير، وفى هذه الحالة لا يكون ثمة مجال لأعمال حكم المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965، فيما يختص بتخفيض 35% من الأجور المتعاقد عليها، وذلك لعدم وجود أجرة اتفاقية متعاقد عليها، فتستمر لجان التقدير ومجالس المراجعة في عملها، على الرغم من صدور هذا القانون الأخير، كما أنه إذا كان تقدير لجان التقدير للقيمة الإيجارية قد أصبح نهائيا- قبل صدور هذا القانون – فيعتبر تقديرها هو الأجرة النهائية، التي لا يجوز إجراء أي تخفيض فيها.
ومن حيث أن مساكن ذوى الدخل المحدود التي أنشأتها محافظة السويس في ظل أحكام القانون رقم 46 لسنة 1962، قد قدرت القيمة الإيجارية لها عن طريق لجنة تقدير الإيجارات المشكلة طبقا لهذا القانون، ثم خفض مجلس المحافظة هذه القيمة الإيجارية بقراره الصادر في 18 من سبتمبر سنة 1962، وشغلت تلك المساكن يعد ذلك على أساس القيمة الإيجارية المخفضة، ومن ثم فلم تكن هناك أجرة اتفاقية متعاقد عليها قبل تقدير القيمة الإيجارية للمساكن المشار إليها بوساطة اللجنة التقدير المذكورة، كما أن الأجور الواردة في عقود الإيجار المحررة بين المحافظة ومستأجرى المساكن المذكورة، وهى التي قد رتبها لجنة التقدير – وأن خفضتها المحافظة بعد ذلك لا تعتبر أجورا اتفاقية متعاقدا عليها، إذ لا يغير هذا التخفيض عن طبيعتها في شيء وتبعا لذلك فإن هذه الأجور لا تخضع لحكم المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965، ولا يجوز تخفيضها بالنسبة المنصوص علها في هذه المادة.
لهذا
انتهى رأي الجمعية العمومية إلى عدم سريان أحكام القانون رقم 7 لسنة 1965 – بشأن تخفيض إيجار الأماكن – على المساكن التي أنشأتها محافظة السويس لذوى الدخل المحدود آنفة الذكر وإلى عدم جواز، تخفيض إيجارات هذه المساكن بالاستناد إلى حكم المادة الثانية من هذا القانون.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام،،
تحريرًا في:10/10/1965
نائب رئيس مجلس الدولة
ورئيس القسم الاستشاري للفتوى والتشريع