موضوع الفتوى:

دعوى – تملك غير المصريين للعقارات.

المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنه 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء – يحظر على غير المصريين سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين اكتساب ملكية العقارات المبينة أو الأراضي الفضاء فى جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث – يستثنى من الحظر التصرفات التي تم شهرها قبل العمل بالقانون المشار اليه فى ثلاث حالات هى: (1) إذا كان التصرف سبق وأن قدم بشأن طلب شهر إلى مأمورية الشهر العقاري قبل 31/12/1975 م (2) إذا كان التصرف سبق وأن أقيمت بشأنه دعوى صحة تعاقد أمام القضاء قبل 31/12/1975 (3) إذا استخرجت تراخيص بناء قبل الميعاد المشار اليه.

القاعدة القانونية الجديدة لا تسري بأثر رجعي على الوقائع أو المراكز القانونية التي تقع أو تتم قبل نفاذها إلا بنص صريح يقرر الأثر الرجعي – تطبيق

تنص المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء على أنه مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة, يحظر على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث….. وتنص المادة الثانية على أنه استثناء من الحظر المنصوص عليه في المادة السابقة, يجوز لغير المصري اكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء في الأحوال الآتية:…………… وتنص المادة الخامسة على أن ……. تبقى التصرفات التي تم شهرها قبل العمل بهذا القانون صحيحة منتجة لآثارها القانونية.

أما التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بهذا القانون فلا يعتد بها ولا يجوز شهرها إلا إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأمورية الشهر العقاري أو أقيمت عنها دعوى صحة تعاقد أمام القضاء أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كله قبل 31 من ديسمبر 1975. كما تبين للجمعية أن القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية ينص في المادة الأولى منه على أنه مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة يكون تملك غير المصريين سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أو اعتباريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث وفق أحكام هذا القانون….. وفي المادة الثانية على أنه يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء لغير المصريين سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء بالشروط الآتية:……. وفى المادة التاسعة على أن يلغى القانون رقم 81 لسنة 1976…. كما يلغى كل نص يخالف أحكام هذا القانون.

ومفاد ما تقدم أن المشرع وضع أصلا عاما مقتضاه حظر تملك غير المصريين للعقارات المنية والأراضي الفضاء سواء أكانوا من الأشخاص الطبيعيين أم من الأشخاص الاعتبارية, واستثناء من هذا الأصل أجاز لهؤلاء اكتساب ملكية العقارات في حالات محددة حصرا فلا يكتسب هؤلاء ملكيتهم إلا استثناء وفى نطاق هذه الحالات. وهو ما استقر عليه إفتاء هذه الجمعية فقد أجاز المشرع في الفقرة الثانية من المادة الخامسة من القانون رقم 81 لسنة 1976 شهر التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل به في حالات ثلاث هي:

1- إذا كان التصرف سبق وأن قدم بشأنه طلب شهر إلى مأمورية الشهر العقاري قبل 31/12/1975.

2- إذا كان التصرف سبق وأن أقيمت بشأنه دعوى صحة تعاقد أمام القضاء قبل 31/12/1975.

3- إذا استخرجت تراخيص بناء من الجهات المختصة قبل 31/12/1975.

والمستفاد من ذلك أن التصرف بالبيع الذي يرد على الأراضي الفضاء لغير المصريين قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1971 المشار إليه يتم شهره بالتطبيق للقواعد التي أوردها هذا القانون متى كان قدم بشأنه 31/12/1975 التزاما بنص الفقرة الثانية من المادة الخامسة من هذا طلب شهر أو أقيم بشأنه دعوى صحة تعاقد أمام القضاء قبل القانون.

وبما أنه من المقرر أن الأصل في تطبيق القاعدة القانونية أنها تسري على الوقائع التي تخضع لحكمها خلال الفترة من تاريخ العمل بها حتى تاريخ إلغائها أو تعديلها فإذا ألغيت أو عدلت هذه القاعدة وحلت محلها قاعدة قانونية أخرى فإن القاعدة الحديثة تسري اعتبارا من الوقت المحدد لنفاذها على الوقائع والمراكز التي تتم بعد نفاذها ولا تسري بأثر رجعى على الوقائع أو المراكز القانونية التي تقع أو تتم قبل نفاذها إلا بنص صريح يقرر الأثر الرجعي.

وبما أن القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وإن لم يرد ضمن نصوصه نصا مماثلا للحكم الوارد في المادة 5 من القانون رقم 81 لسنة 1976 في شأن التصرفات التي قدمت بشأنها طلبات شهر أو أقيمت عنها دعوى صحة تعاقد أمام القضاء قبل العمل به, بما يقتضي القول بأن هذا الحكم يعتبر قد ألغي وأصبح غير قائم من تاريخ العمل بالقانون رقم 56 لسنة 1988, إلا أن ذلك لا يخل بالحقوق التي يكون قد اكتسبها أصحاب الشأن بتقديم طلبات الشهر أو إقامة دعاوى صحة تعاقد قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 والقول بغير ذلك فيه إعمال للقانون رقم 56 لسنة 1988 بأثر رجعي على تلك الحقوق الأمر غير الجائز طبقا للقاعدة المتقدمة مادام أن القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه لم يورد نصا صريحا يفيد مثل هذا الأثر الرجعي.

وبما أن الثابت من الأوراق أن التصرفين المعروضين قد صدرا قبيل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 إذ صدر الأول بتاريخ 7/3/1959 وصدر الثاني بتاريخ 4/2/1974. وقد أقيمت بشأن كل منهما دعوى صحة تعاقد أمام القضاء, فأقيمت عن الطلب الأول الدعوى رقم 3721 لسنة 1977 مدني كلي الجيزة التي حكمت محكمة القاهرة بجلسة 9/1/1979 بإلغاء هذا الحكم وبصحة ونفاذ عقد البيع وأقيمت عن الطلب الثاني الدعوى رقم 4558 لسنة 1975 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية التي أصدرت حكما بجلسة 11/5/1978 بصحة ونفاذ عقد البيع وقد أيدت محكمة استئناف القاهرة هذا الحكم بجلسة 21/4/1980 ومتى كان الثابت أن هذين الحكمين أصبحا نهائيين قبل العمل بالقانون رقم 56 لسنة 1988 كما بني الحكمان على ما جاء بالقانون رقم 81 لسنة 1976 من الاعتداد بالتصرفات التي قدمت بشأنها طلب شهر أو أقيمت بشأنها دعوى صحة تعاقد قبل 31/12/1975 وجواز شهرها فإن شهر هذين المحررين يجب أن يتم طبقا لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 وليس أحكام القانون رقم 56 لسنة 1988 التي تنحسر عن التطبيق بحكم نطاقها الزمني وأخذا في الاعتبار في نفس الوقت وجوب احترام حجية الأحكام القضائية النهائية الصادرة ونفاذ هذين المحررين.

لذلك

انتهى رأي الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن شهر المعروضين يتم وفقا لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 ولا يخضع للقانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليهما

نص الفتوى:

بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم

مجلس الدولة

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

رقم التبليغ: بدون

بتاريــخ: / / 1988

ملف رقم: 7/1/68

السيد الاستاذ المستشار / وزير العدل

تحية طيبة وبعد…

اطلعنا على كتاب سيادتكم رقم 100 بتاريخ 22/8/1989 فى شأن طلب الرأى فى مدى جواز شهر المحررين المقدمين من السيد / عبد العزيز المطوع ، وشركة يوسف أحمد الغانم دون التقيد بأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 والقانون رقم 56 لسنة 1988 بشأن تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والاراضى الفضاء .

وحاصل الوقائع ـ وفقا للمستفاد من الأوراق ـ أن سبق أن تقدم السيد / عبد العزيز العلى المطوع الكويتى الجنسية بطلب إلى مصلحة الشهر العقارى يطلب فيه عدم خضوع المحرر رقم 2177 لسنة 1988 مأمورية الأهرام لأحكام القانون رقم 56 لسنة 1988 بشأن تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء ، وموضوع هذا المحرر هو التصرف الصادر لصالحه من السيد / ابراهيم مختار بصفته وليا طبيعيا على ابنه مدحت عن قطعة أرض فضاء بنزلة السمان مساحتها 6س 6ط 2 ف ، واستند فى ذلك إلى أنه كان قد اشترى قطعة أرض فضاء مساحتها أربعة أفدنة بموجب العقد الابتدائى المؤرخ 7/3/1959 ثم أقام الدعوى رقم 3721 لسنة 1977 مدنى كلى الجيزة للحكم بصحة ونفاذ هذا العقد بالنسبة لمساحة 66س 6ط 2ف بثمن مقداره 52000 جنيه وقد رفضت محكمة أول درجة هذه الدعوى لكون المدعى اجنبيا لا يجوز له اكتساب ملكية العقارات طبقاً للقانون رقم 81 لسنة 1976 الا أن هذا الحكم ألغى فى الاستئناف رقم 2124 لسنة 95 قضائية اذ قضت محكمة الاستئناف بجلسة 9/1/1979 بصحة ونفاذ عقد البيع تأسيسا على أن التعامل موضوع الدعوى سبق أن قدم بشأنه طلب شهر عقارى فى 5/3/1975 أى قبل 31/12/1985 وهو التاريخ الذى حدده القانون رقم 81 لسنة 1976 لسريان أحكامه على التصرفات العقارية للأجانب ، كما سبق أن تقدمت شركة يوسف أحمد الغانم الكويتية الجنسية أيضا بطلب لعدم أعمال القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار اليه على الطلب المقدم فيها برقم 13 لسنة 1989 البساتين الخاص بتملك عشرة أفدنة بكورنيش النيل ـ المعادى استنادا إلى سبق اقامتها دعوى صحة ونفاذ عقد البيع رقم 4558 لسنة 1975 والتى صدر فيها حكم محكمة أول درجة بصحة ونفاذ هذا العقد وتأيد هذا الحكم استئنافيا من محكمة استئناف القاهرة بجلسة 21/4/1980 تأسيسا على أن التصرف موضوع الدعوى رفعت بشأنه دعوى صحة ونفاذ عقد البيع فى 25/8/1975 . ومن ثم فانه يخضع للاستثناء الوارد فى الفقرة الثانية من المادة (5) من القانون رقم 81 لسنة 1976 المشار اليه .

وقد ثار خلاف فى الرأى بمصلحة الشهر العقارى عند بحث الطلبين المشار اليها فيما يتعلق بمدى جواز شهر هذين المحررين بعد العمل بالقانون رقم 56 لسنة 1988 مما رؤى معه عرض الامر على الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة .

ونفيد بأن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المنعقدة فى 4 من اكتوبر سنة 1989 فتبين لها أن القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء قد نص فى المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء على أنه مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة, يحظر على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث….. وتنص المادة الثانية على أنه استثناء من الحظر المنصوص عليه في المادة السابقة, يجوز لغير المصري اكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء في الأحوال الآتية:………. وتنص المادة الخامسة على أن ……. تبقى التصرفات التي تم شهرها قبل العمل بهذا القانون صحيحة منتجة لآثارها القانونية.

أما التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بهذا القانون فلا يعتد بها ولا يجوز شهرها إلا إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأمورية الشهر العقاري أو أقيمت عنها دعوى صحة تعاقد أمام القضاء أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كله قبل 31 من ديسمبر 1975. كما تبين للجمعية أن القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية ينص في المادة الأولى منه على أنه مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة يكون تملك غير المصريين سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أو اعتباريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث وفق أحكام هذا القانون….. وفي المادة الثانية على أنه يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء لغير المصريين سواء كانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء بالشروط الآتية:……. وفى المادة التاسعة على أن يلغى القانون رقم 81 لسنة 1976…. كما يلغى كل نص يخالف أحكام هذا القانون.

ومفاد ما تقدم أن المشرع وضع أصلا عاما مقتضاه حظر تملك غير المصريين للعقارات المنية والأراضي الفضاء سواء أكانوا من الأشخاص الطبيعيين أم من الأشخاص الاعتبارية, واستثناء من هذا الأصل أجاز لهؤلاء اكتساب ملكية العقارات في حالات محددة حصرا فلا يكتسب هؤلاء ملكيتهم إلا استثناء وفى نطاق هذه الحالات. وهو ما استقر عليه إفتاء هذه الجمعية فقد أجاز المشرع في الفقرة الثانية من المادة الخامسة من القانون رقم 81 لسنة 1976 شهر التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل به في حالات ثلاث هي:

1- إذا كان التصرف سبق وأن قدم بشأنه طلب شهر إلى مأمورية الشهر العقاري قبل 31/12/1975.

2- إذا كان التصرف سبق وأن أقيمت بشأنه دعوى صحة تعاقد أمام القضاء قبل 31/12/1975.

3- إذا استخرجت تراخيص بناء من الجهات المختصة قبل 31/12/1975.

والمستفاد من ذلك أن التصرف بالبيع الذي يرد على الأراضي الفضاء لغير المصريين قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 المشار إليه يتم شهره بالتطبيق للقواعد التي أوردها هذا القانون متى كان قدم بشأنه 31/12/1975 التزاما بنص الفقرة الثانية من المادة الخامسة من هذا القانون.

وبما أنه من المقرر أن الأصل في تطبيق القاعدة القانونية أنها تسري على الوقائع التي تخضع لحكمها خلال الفترة من تاريخ العمل بها حتى تاريخ إلغائها أو تعديلها فإذا ألغيت أو عدلت هذه القاعدة وحلت محلها قاعدة قانونية أخرى فإن القاعدة الحديثة تسري اعتبارا من الوقت المحدد لنفاذها على الوقائع والمراكز التي تتم بعد نفاذها إلا بنص صريح يقرر الأثر الرجعي.

وبما أن القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وإن لم يرد ضمن نصوصه نصا مماثلا للحكم الوارد في المادة 5 من القانون رقم 81 لسنة 1976 في شأن التصرفات التي قدمت بشأنها طلبات شهر أو أقيمت عنها دعوى صحة تعاقد أمام القضاء قبل العمل به, بما يقتضي القول بأن هذا الحكم يعتبر قد ألغي وأصبح غير قائم من تاريخ العمل بالقانون رقم 56 لسنة 1988, إلا أن ذلك لا يخل بالحقوق التي يكون قد اكتسبها أصحاب الشأن بتقديم طلبات الشهر أو إقامة دعاوى صحة تعاقد قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 والقول بغير ذلك فيه إعمال للقانون رقم 56 لسنة 1988 بأثر رجعي على تلك الحقوق الأمر غير الجائز طبقا للقاعدة المتقدمة مادام أن القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه لم يورد نصا صريحا يفيد مثل هذا الأثر الرجعي.

وبما أن الثابت من الأوراق أن التصرفين المعروضين قد صدرا قبيل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 إذ صدر الأول بتاريخ 7/3/1959 وصدر الثاني بتاريخ 4/2/1974. وقد أقيمت بشأن كل منهما دعوى صحة تعاقد أمام القضاء, فأقيمت عن الطلب الأول الدعوى رقم 3721 لسنة 1977 مدني كلي الجيزة التي حكمت محكمة اول درجة بجلسة 9/4/1978 بإلغاء هذا الحكم وبصحة ونفاذ عقد البيع وأقيمت عن الطلب الثاني الدعوى رقم 4558 لسنة 1975 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية التي أصدرت حكما بجلسة 11/5/1978 بصحة ونفاذ عقد البيع وقد أيدت محكمة استئناف القاهرة هذا الحكم بجلسة 21/4/1980 ومتى كان الثابت أن هذين الحكمين أصبحا نهائيين قبل العمل بالقانون رقم 56 لسنة 1988 كما بني الحكمان على ما جاء بالقانون رقم 81 لسنة 1976 من الاعتداد بالتصرفات التي قدمت بشأنها طلب شهر أو أقيمت بشأنها دعوى صحة تعاقد قبل 31/12/1975 وجواز شهرها فإن شهر هذين المحررين يجب أن يتم طبقا لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 وليس أحكام القانون رقم 56 لسنة 1988 التي تنحسر عن التطبيق بحكم نطاقها الزمني وأخذا في الاعتبار في نفس الوقت وجوب احترام حجية الأحكام القضائية النهائية الصادرة ونفاذ هذين المحررين.

لـذلــــك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن شهرالمحررين المعروضين يتم وفقا لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 ولا يخضع للقانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليهما .

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تحريرًا في: 5 / 11 /1989

رئـيس

الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع

المستشار/

سمير لبيب مشرقى

نائب رئيس مـجـلـس الـدولــة